深圳业主，正在经历最痛苦的时刻。
根据乐有家最新的数据显示，现如今每10个深圳业主就有1个业主在卖房；而如果你登上链家看一看，发现挂牌的房源已经突破4万套了。
去年这个时候，挂牌的房源才3万多套，一年过去足足多了一万多套。
为什么深圳业主突然之间开始大量抛售此前最被看好的深圳房产？归根结底，是因为深圳房价开始跌了。
我相信大家看到现在的市场行情，肯定都认可深圳房价跌这个事实，但是房价跌了多少，尤其是每个小区具体跌幅如何，却完全不清楚。
因为指导价出台之后，市场价格完全是摸瞎状态，根本查不到数据。
最近深圳总算是出了一个楼市报告，里面整理了从去年到现在深圳房价跌得最狠的小区。
我看了一下，发现这一轮下跌，全深圳跌得最狠的小区，不是高价的网红小区，反而是豪宅小区——华侨城的香山里花园。
这个小区楼龄比较老，但属于正宗的豪宅产品，户型面积段都在150㎡以上香山里花园从去年开始到现在，房价跌了40.5%，基本上成交价跌了一半。
最近一套成交单价只有5.7万/㎡，而指导价单价都要7.9万/㎡，成交价比起指导价都低了不少。
排名第二的是罗湖翠竹片区的金丽豪苑，降幅大约为35%，然后排名第三的有华侨城的波托菲诺纯水岸和福田的园岭新村，跌了32%左右。
我仔细地看了报告之后，发现近一年降价最狠的小区，主要有4个类型。
下面我就来总结一下具体有哪些类型的深圳小区降价最猛，大家最近考虑入手二手房的时候记得避开这些小区。
1.老豪宅代表小区：纯水岸 香山里花园 半岛城邦降价最多的前三个小区中，有两个都是楼龄比较老的豪宅。
香山里花园楼龄将近25年，是华侨城片区中比较早的豪宅盘；而纯水岸是华侨城标杆的小区，一共分为十六期，最早的一期是1999年建成，也有超过20年的楼龄。
这一类豪宅小区，不仅楼龄比较老、成交数量也很少。
因为楼龄影响，这一类小区成交总价相对其他豪宅盘会低不少。
比如香山里，170平户型最近成交总价大概1400万，对于普通刚需来说这个价格遥不可及，但在深圳的豪宅市场上看，这个总价其实并不突出。
一些豪宅新盘的价格也是在这个价位，比如前海的万科臻湾悦，比如天健悦湾府。
对于豪宅买家来说，地段上看，华侨城是老豪宅区，前海是未来的豪宅地段，未来豪宅地段有价格相当的新盘，谁都会愿意多考虑一下新盘，尤其是老豪宅盘地段优势在逐渐削弱的情况下。
因此，在深圳，并不是所有豪宅小区价格都那么坚挺。
和普通的商品房一样，豪宅中的老小区也会受到市场冲击。
2.名校学区房代表小区：金丽豪苑 园岭新村 长城大厦名校学区房跌幅位居前列不让人意外。
集团化办学加上多校划片等政策出台之后，对顶级学区的学区房是一个实质性的打击。
除了学位因素之外，还不能忽略楼龄。
由于名校多在关内，尤其聚集在罗湖和福田，因此这些名校学区内的小区，楼龄都是老爷爷级别的，多数都是楼龄超过20年甚至30年的小区。
跌幅最高的金丽豪苑，深中学区，是2000年建成的小区；圆岭新村，是深圳最早的公务员福利小区，园岭实验和园岭外国语学位，1983年的小区。
长城大厦，百花小学深实学位，1989年建成。
长城大厦小区更糟糕的是，当初为了学区买这一类小区的业主，买的都是小户型，通常在50㎡以下，没有了学区光环彻底沦为老破小。
可是，这一类学区房老婆小比普通老破小更惨，因为当初房子价格高，所以跌幅要比一般老破小高，最后才能成交。
3.关外次新盘代表小区：龙光玖龙台 京基御景印象家园 中海康城第三类大降价的小区基本都在关外，主要集中在龙华、光明、宝安、坪山、龙岗这些区域，属于过往二手市场里比较受欢迎的次新盘，楼龄都在10年以内。
前几年深圳新盘供应很少，所以这一类次新盘担当起了“新盘”的角色，当仁不让地成为市场上的当红炸子鸡，价格也在无形中被推高，甚至是推至虚高。
最典型的例子就是光明中心区的龙光玖龙台。
最高峰成交单价达到8-9万/㎡，现在正常88平户型已经有大半年没成交了，半年前的成交单价只有6.9万/㎡。
最近两年因为深圳关外区域的住宅供应太多了，新盘扎堆，对次新盘的冲击很大，加上指导价出炉，这些次新盘的报价和指导价每平米往往有2-3万/㎡的价差，买入成本越来越高，关注度自然会转移到同地段的新盘，业主不大降价卖不出去。
4.网红地段的网红盘代表小区：诺德假日花园 华润城第四类就是那些西部网红板块的网红盘，主要集中在前海、大冲、宝中这些区域。
诺德假日花园小区内部这些小区和第三类一样，多数都是楼龄比较新，然后在上一个上涨周期涨幅过猛，如今在新房供应和指导价的双重夹击之下，去化越来越难。
大冲的华润城是一个典型，过去成交单价大概在15-16万/㎡左右，最近成交的一套单价已经跌到10万/㎡，成交价格比指导价还低。
上面我总结了四类当下深圳跌得最猛的楼盘，大家不了解当下深圳市场的话可以参考。
最后，我想分别给深圳市场上的买家和业主一些建议不同类群。
首先是业主，前几天，我们写了一篇文章，观点就是当下业主非必要别卖房，没看过的可以点击原文看一看。
此刻这个阶段，是市场信心低迷的阶段，情绪会让很多人丧失掉对大趋势的判断，长期来看，深圳的房产还是国内最优质的资产。
如果你真的非常需要现金流，没办法只能卖房，那可以选择出手；但如果不急迫的话，请坚持长期主义。
一方面你现在卖房的收益不高，另外一方面从资产配置角度来说，贱卖相当于浪费了一个重要的资产。
对想要买入深圳的买家来说。
第一个建议是掌握市场最新最准确的信息，只有跟踪到最新的市场数据，你才能知道现在具体行情的走向，不会被情绪影响判断。
第二建议是多看看新房，现在新房价格应该是深圳最近几年的最低谷，很多盘优惠折扣之后首付在100万以下，对刚需而言价格很友好。
当然，我认为看过之后可以根据自己的情况做决定，未必一定要买，但是基本情况要了解。