最近，朋友圈一则笋盘广告让不少人激动了一把！前海诺德假日花园48.62平精装两房仅售520万，与指导价仅相差5万！看到广告后，不少人感叹，神盘竟然都指导价了，太便宜了！甚至有人想要迫切地联系到业主，准备定房。
随后，该广告发出不到2小时，这套房就被人买走了，中介表示“我的客户都没抢到”！这套520万的诺德假日笋盘不到两小时就被买走，这也表明，只要业主肯降价，就很容易出手！这个房源是真实存在的吗？经自媒体@住鉴局调查，真相是：1、房源是查封房，不能成交。
2、前海诺德假日花园整体房价是下降了，不少已经回到2019年年底，但并未跌回暴涨前的价格，跌幅没有40%那么夸张。
01.深圳次新房也在降价指导价“托底”了？实际上，诺德假日成交活跃的主要有48平、66平和89平的户型，由于前海+学校等因素，近几年涨势迅猛，曾被列入“深房理”知名杀猪盘之一。
2021年2月，其48平户型以823万总价成交，单价高达17万+！2021年6月，同户型以680万成交，总价降了近143万，跌幅近17%；2022年9月，同户型以520万成交，总价相比高峰期降了300万，跌幅近37%！如今，诺德假日的四房跌到了去年两房价格……诺德假日的暴跌并不是个例，在中原统计的深圳近一年二手房成交跌幅TOP10榜单，最高跌幅达57.3%，相当于跌了一半还要多！除了老破小，我们发现一些次新房及曾经的“网红盘”同样榜上有名。
比如，中粮凤凰里（2017）、中粮祥云广场（2017）、中洲华府（2015）、华润城润府二期（2016）等。
与此同时，越来越多的小区房价逐步回落到2019年。
不少业主在腾名额换房/打新、资金周转等因素驱使下，放盘量也不断增加，截至2022年9月1日，全市二手挂牌约9.7万套，环比8月增长10%。
另一边，深圳二手房的成交数据持续低迷，9月首周录得量更是跌破500套。
因此，为了出货不少业主们只好“割肉”降价。
目前，深圳有60%房源接近指导价成交，其中，龙悦居、华润城润府二期等小区，8月最新成交价甚至比指导价还低。
02.供应开闸二手房降价也不香了今年以来，深圳新房的成交数据也比较平淡，相较前几年的“日光”盛行，如今开盘能卖7成以上已然是佼佼者。
当前，楼市低迷的一个重要原因在于，受大环境影响，越来越多买房人担心“做赔本的买卖”，加上对未来支付能力的担忧，信心不足。
另一原因是，随着供应增加，二手房的优势被削弱。
一边是新房，今年商品房计划供应6万套，上半年仅供应2.62万套，下半年将出现高潮，不少网红盘也将接踵而来，比如宏发万悦山二期等。
另一边是火力全开的公共住房，今年深圳公共住房计划供应6.5万套，同时，福田、罗湖、龙华等7区今年计划筹建房源超5万套，轮候库里排队的速度一下子加快了。
在同一价格区间，相比新房、公共住房，二手房上车门槛更高，不少急售笋盘大都需要一次性付款。
不过即便二手市场低迷，也出现了一些变化。
8月数据显示，90平以下的二手房成交占比有所反弹，在60-90㎡的刚需户型房源中，总价在350-500万的成交房源占比最高，刚需悄悄进场了。
然而，深圳顶级购买力一直在线，富豪们正趁机抄底豪宅，据乐有家研究中心数据显示，深圳1500万及以上总价的房子成交占比上涨至7.5%。
在新房市场，最近入市的招商玺家园，总价1200万起步，其604套住宅更是迎来了1615批客户入围，足以说明深圳中心区豪宅依旧很香。
综上，随着新房、公共住房加入混战，二手房回暖尚待时日。
03.对话业内大咖如何破局？如今，越来越多的小区成交价开始贴近指导价，后续会如何变化？二手房挂牌量为何持续上升？打新和捡笋，买房人应该如何选择？对此，我们咨询深圳资深地产专家、《永高楼市》创始人——永高老师，他给出了一些观点，仅供参考。
大方向来看，在现有政策不调整，市场信心得不到恢复的情况下，二手房的价格可能还会继续下跌。
但是，也要留意当前豪宅、普宅分化的行情，比如说深圳湾、香蜜湖、华侨城的豪宅下跌的幅度和速度还是比较慢。
影响二手房市场最大的原因还是指导价，相当于直接掐住了咽喉。
二是疫情之后，包括中美贸易战等不确定因素增加，大家的信心缺失。
三是一手房限价，一二手的倒挂造成二手房无人问津，最终二手房陷入一种成交低迷，挂牌量持续上升的情况中。
对于买房者来说，还是坚持长期看好深圳价值和未来的大前提。
在这个大前提下，房子不是普涨时代，而是分化时代。
目前，阶段性的底部到了，但是底部会盘旋很久，到年底前都算是一个机会。
无论打新还是捡笋，适合自己才是最好的。
综上，壹地产认为，买房还是要目光长远一些，尤其是当下有能力上车的，无论新房二手房，都有大把房源可挑，但没必要一直等。
今年的几次土拍宅地限价上涨，也传递出未来房价的信号，该出手时就出手，总能找到“梦中情房”。
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