京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问Q:提问:京总，您对现在西城和海淀的学区的成长空间有什么分析和考虑么，我之前想购买奥森板块的，有孩子也得7年以后才用得上学区，这一次如果购买的话就是想长期持有，现在决策又有些犹豫，希望您能再次指点一下A:回答:您好,我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区学区房是高危投资品,不要刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询Q:提问:感谢，我现在想换房买两个区域，一个是万柳，一个是望京，想劳烦您在下面几个方案中给指点：第一，万柳两千多的预算现在只能买万泉新新的三居150平左右（其他小区这个价位楼盘很多现有的都不是南北通透的户型我不喜欢，其他小区密度也大）第二，望京东地区，融科、国风、保利，买一个大平层，但是这个地方新涨成这么贵的，国风，总价1800-2100;第三，望京北，澳洲康郡顶层复式260多平5居，单价便宜7万，总价1800第四，上京新干线，大平层195平，总价1800;第五，硅谷阳光，顶层复式，单价9万多，总价1500;第六，慧谷金色家园 ，顶层复式，单价便宜，总价1700我的需求是想增值保值，不是自住，我是用海淀中关村地区两套抢手学区房置换，您看哪个方案好一些？谢谢A:回答:您好,1、万柳的新新家园共分为三期+2栋回迁，其中一期是98年建成，目前的状况是外立面比较旧，居住体验差点，其次是户型进深比较长,二期和三期会好一些。
您2000多的预算买不到二期和三期的;二期三期最好的户型是165平南北向的三居;现在的价格应该在2600以上,这个小区有一个致命的不稳定因素就是中关村三小学区不是永久型最初始的学区划片是万泉小学，15年还是16年（具体时间我忘记了）部分业主为了啦高房价联合SF海淀区ZF争取到的三小名额，之后房价上涨的很夸张。
原则上它的划片并不是三小，不可控因素就是未来学位紧张的情况下是否还能够上三小;所以从投资上不建议考虑这个小区。
2、万柳和朝阳望京是两个不同性质的区域,望京是靠吃本地产业,万柳是靠吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,这点不可否认,但指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园万柳除了学区优势,地理位置在整个北京也属于稀缺板块,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于上层阶层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,如果以航母战斗群形容房产配置,万柳的房产类似于航母,其他房产类似于驱逐舰,都可为航母服务.但万柳的楼盘涨幅和其他区不同购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,如果您买这个区域可以看看靠近昆玉河边的几个品质盘,但密度不如新新.3、望京东是发展最好的,如果选望京的话您看的这几个盘都很好,可以优选,不建议选复式,第一居住起来并没有想象中的那么美好,其次流通性很差,从过往的经验,复式卖的一是时间长, 二是价格没有优势,大平层才是主流,您用中关村两套学区房置换,只能换最优的,否则不划算建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询以上问答来自公众号|京房会关注公众号|京房会加入“知识星球”可进行提问,有问必答重要内容只在知识星球发布公众号知识星球内部文章每周更新一篇宏观类（部分文章）01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策03#北京楼市价值正在沙化04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘05#因为保障房充足，所以商品房B涨07#不懂杠杆，就无法进阶41#浅谈房地产泡沫微观类（部分文章）11#北京七个行政区边缘的房价预警研判12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图13#学区宝典：东西海学区房选筹导图14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症15#望京139个盘，稳健增长的只有39个实操类（部分文章）81#北京房产投资核心逻辑和原理82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析83#通州跑赢大盘选筹导图84#大兴跑赢大盘选筹导图84#北京持币200W以下的投资术86#丰台跑赢大盘选筹导图持续更新中···
