今天分享一篇近期碰到的真实项目案例，小编从业以来，也是第一次碰到这种情况，所以分享给大家交流探讨一下。
一、项目概况（地块整体情况如上图所示）甲企业于2016年取得厂区土地使用权，并进行了三宗土地权属登记，分别办理了三宗地不动产权证，其中宗地①、③土地用途为仓储用地，宗地②土地用途为工业用地，三宗地土地定界界线如图中黄线所示。
2016年，甲企业将宗地①、③在A银行办理土地抵押贷款并进行了抵押登记；同年，将宗地②在B银行办理土地抵押贷款并进行了抵押登记。
期间一直以纯土地抵押的形式续贷。
直到2022年，甲企业完成图示房屋建设并进行了房地产产权登记。
新不动产证①②③对应土地使用权范围与上述三宗地完全一致，而将厂房1234按图示黄线位置分割，分别登记在新不动产证上。
同年，甲企业将不动产权证①③在A银行重新办理房地产抵押贷款并进行了抵押登记。
2024年，B银行委托我公司评估不动产证②房地产抵押价值。
二、项目主要考虑的问题（一）估价对象虽已办理产权登记，权属上能划分清楚，但是房屋实物实际没有办法分割。
未来如无法还款，是否有处置变现的价值。
（二）房地产整体使用才能体现其价值。
但估价对象（不动产证②）土地大部分是厂区道路，房屋是从厂房1234各分割一小部分得来，其使用价值如何考虑。
（三）项目已跟甲企业确认，因土地性质问题，三宗地无法合宗后按房屋自然界线重新分割换发新证。
三、项目观点了解项目情况后，小编也咨询了一些评估师们的意见，主要观点如下：（一）按不动产证记载信息正常评估房地产抵押价值；（二）按不动产证记载信息评估房地产市场价值，按证载房屋面积占房屋总面积比例分摊已抵押担保债权数额，作为优先受偿款扣除；（三）按不动产证记载信息评估房地产抵押价值，房屋价值为0元，土地正常评估。
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