北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：章哥，请问您是选择400万东坝东泽园，或者金隅景和园6-70平的两居室投资出租，还是选择450万马连洼梅园甲60来平的一居室自住呢？上班中关村附近，16号线地铁直达，目前在附近租房住，房租不便宜。
谢谢。
回答：1、 借你这问题多说几句吧，也是给其他投资人提个醒。
东泽园和金隅景和园可都是限价房，也就是保障房，很适合投资吗？这种性质的房本来就是政府为了遏制房价过快上涨才推出的，如果靠投资这种房得到了超值回报，那只能说明政府是炒房客的帮凶，在鼓励炒房。
北京市政府会为了帮着炒房客赚钱，而明目张胆的和中央精神对抗吗？2、 投资虽然不追求暴利，但追求尽可能多的收益是正常的吧。
那在股市里，有人会专挑不可能跑赢大盘的股票吗？好像这种人不多。
那房子也一样啊，全北京，所有的拆迁房、保障房以及政策房，除非是单独的学区调整，否则升值幅度没有超出周边同等商品房的先例。
买这种房就已经给自己做好了预期，决不能超过大盘！一个人的出身很重要，除非是天赋异禀或机缘巧合，否则出身几乎决定了一个普通人的一生。
商品也一样，别指望杂牌包能和LV那样保值，牌子是值钱的。
北京车牌子的租金逐年上升，但别想着先去投资几个小城市的车牌子，什么用也没有，出身决定了是否值钱。
房子同样如此，商品房、公房、保障房、拆迁房、别墅联排、塔楼板楼、市中心和远郊区县，出身就决定了其70%的价值。
3、 人们为什么要买保障房？因为便宜啊，物美价廉。
其实是否物美无所谓，关键是便宜。
那请问什么是便宜？至少是不能超过周边商品房的价格吧。
如果其涨幅超过商品房，那还能叫便宜吗？还有人会买吗？可能所有人都知道，商品价格是由供需关系决定的。
但实际上，供需关系同样是由商品价格决定的，这才是真正的供需关系第一定律。
任何商品是否有人买，得看卖家要多少钱。
最近学区房很火爆，但谁敢挂牌100万一平？肯定没人买，人们会本能的觉得不值。
无论有多少人觉得保障房物美价廉，无论多少人去争抢，其升值都肯定有隐形天花板，就是不能超过商品房的涨幅，超过了就没人稀罕了。
典型的就是天通苑，永远都是北京成交量前几名的板块。
但价格就是上不去，因为人们知道其出身，潜意识里都会评估其价值，再傻的买房人也不会出高价。
4、 所以，保障房这类产品，最大的功能就是自住。
自己住无所谓，物美价廉，但价廉的商品极少有适合投资的。
我虽然看好东坝这个板块，但如果投资最好选其中的商品房。
这就相当于买股票，看好某个行业后要选业绩好的，不能说专挑便宜的。
“价值投资”不是“价格投资”！！！这是巴菲特老先生的名言，可以认定为投资铁律，掏钱的时候最好多念几遍。
在楼市这种信息完全透明的市场上，动辄几百万的交易，没人是傻子，更不可能有什么“洼地、笋盘”给资金不多的普通人留着，天底下没这好事儿。
5、 房子是用来住的，还是先解决自住问题之后再考虑投资吧。
既然是在中关村上班，那买附近的房自住才合适啊。
其实老公房也不太适合投资，其保值性强，但只适合长期持有收租金，涨幅也就是跟随大盘。
所谓的学区房老破小其实投资的不是房子，赌的是学位价值。
梅园就是老了点儿，注意房龄，接近40年的话将来出手就毕竟困难。
买来自住没问题，保值升值至少不会低于大盘。
对口是东北旺小学吧，没什么学区溢价，其价格中所体现的更多是供需溢价。
要想有超值回报，就等着产业区的发展和学区调整吧。
6、 总之，不建议在没解决自住问题的时期就先想着纯投资，犯不上，房子是用来住的。
纯投资最好也不买保障房一类，其升值都多少有隐形限制。
仅供参考。
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