八、土地增值税税种名称现行有效的基础文件历次发布或修订纳税人定义土地增值税（未立法）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第588号）1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号发布；根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》修订。
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
　　（一）征税范围 　　（二）税率 　　（三）应纳税额的计算 　　（四）案例分析 　　（一）征税范围 　　土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，即以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
　　（二）税率 　　四级超率累进税率 　　注：土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
范围规定税率速算扣除系数增值额未超过扣除项目金额50%的30%0%增值额超过扣除项目金额50%的未超过100%40%5%增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的50%15%增值额超过扣除项目金额200%的60%35%　　（三）应纳税额的计算 　　基本公式： 　　（1）增值额＝收入－准予扣除的项目金额 　　（2）增值率＝增值额÷准予扣除项目金额x100％ 　　（3）应纳税额＝增值额x适用税率－扣除项目金额x速算扣除数 　　应税收入 　　纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，从形式上看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
实物收入要按照取得收入时的市场价折算成货币。
　　2016年5月营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
　　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按照以下的方法确定应税收入： 　　土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 　　案例 　　 某房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2020年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付政府部门地价款7000万元（已取得相关部门的财政票据），当月办妥土地使用证并支付相关税费。
自2020年7月起至2022年3月末，该房地产开发公司在受让土地上开发建造一栋写字楼，并销售建筑面积的80％，其余面积出租。
依据销售合同共计取得含税销售收入20000万元。
该房地产开发公司在土地增值税清算时确认不含税转让收入多少万元? 　　『正确答案』首先注意增值税差额计税的规定，房地产开发企业一般计税方法计算销项税的销售额要扣减支付给政府部门的土地价款，扣减还要注意与销售规模（此题为80％）的配比性。
该房地产开发公司增值税销项税额＝（20000－7000x80％）/（1＋9％）x9％＝1188.99（万元） 　　其次，该房地产开发公司的不含税转让收入金额要用含税销售额减除增值税销项税， 　　不含税收入＝20000－1188.99＝18811.01（万元）。
　2.扣除项目的规定转让项目的性质扣除项目具体内容转让土地（卖地）扣除项目（2项）1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金新建房屋（卖新房）房地产开发企业（5项）1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目非房地产开发企业（4项）存量房屋（卖旧房）扣除项目（3项）1.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金　　1.取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入"取得土地使用权所支付的金额"中扣除。
　　2.房地产开发成本（适用新建房转让） 　　包括土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费（含开发项目的排污费）、公共配套设施费、开发间接费用等。
　　3.房地产开发费用（适用新建房转让） 　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的： 　　允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x5％以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额） 　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）： 　　允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x10％以内 　　4.与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 　　包括转让房地产时缴纳的城建税、印花税（非房地产开发企业）。
教育费附加视同税金扣除。
5.财政部规定的其他扣除项目（适用房地产开发企业新开发房地产的转让） 　　从事房地产开发的纳税人加计扣除＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）x20％ 　　【提示】 　　（1）此项加计扣除仅对房地产开发企业转让新开发的房地产有效，非房地产开发企业转让房地产没有此项政策； 　　（2）房地产开发企业取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
　　（四）案例分析 　　某市房地产开发公司（增值税一般纳税人）于2021年5月将一新建写字楼转让给某单位，取得含税转让收入15750万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（该公司的写字楼为“营改增”之前开始建造，转让时选择了增值税简易征收方式）。
已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用共3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构贷款证明）。
　　另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，不考虑印花税扣除因素，所在省政府允许扣除地方教育附加。
该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。
　　（1）确定转让房地产取得的收入：增值税简易征收不能扣除支付的土地价款，需要用5％征收率换算成不含税收入。
增值税＝15750/（1＋5％）x5％＝15000x5％＝750（万元）； 　　不含税转让收入＝15750－750＝15000（万元）； 　　（2）确定转让房地产的扣除项目金额： 　　①取得土地使用权所支付的金额为3000万元； 　　②房地产开发成本为4000万元； 　　③房地产开发费用：（3000＋4000）x10％＝700（万元）； 　　④与转让房地产有关的税金： 　　城建税及两个附加＝750x（7％＋3％＋2％）＝90（万元）； 　　⑤从事房地产开发的加计扣除：（3000＋4000）x20％＝1400（万元）； 　　⑥转让房地产的扣除项目金额合计： 　　3000＋4000＋700＋90＋1400＝9190（万元）； 　　（3）计算转让房地产的增值额： 　　15000－9190＝5810（万元）； 　　（4）计算增值额与扣除项目金额的比率： 　　5810/9190x100％＝63.22％，适用税率为40％，速算扣除系数为5％。
　　（5）计算应纳土地增值税税额 　　应纳土地增值税＝5810x40％－9190x5％ ＝2324－459.5＝1864.5（万元）。