越秀区 | 东山口疫情之下，五羊邨的那间老牌小肥羊歇业关门了。
直线距离不到两百米处，豪宅项目世茂天越打出：“百年东山贵胄居地”接待着城中名流。
有些人有主城情结，有些人有珠城情结。
是否有人有混合着老东山、南方报业，低调而文艺的五羊情结？ 我对此地是很有好感的。
做房产之后，还从来没有写过五羊邨。
就像众多买房者一样，注意力被广州向东向南发展的号角吹散，从而忽略了这东临珠江新城天河北、南临二沙岛、北临土豪杨箕村的“黄金宝地”。
它也叫五羊新城，只是现在一点都不新了。
一条广州大道把珠江新城和五羊新城分为两个境地，五羊，曾经最早开发商品房的地方，曾经的那些港式豪宅现在看来只是“添堵”。
我认识在这边做了三年的中介，最近转岗去了裕丰围。
问她为什么？她说：“因为这边没什么盘卖了。
”为什么没盘卖？以前她还跟我说步梯楼报价4w都没人要呢，原因就是4月中下旬进入了一大批投资客，各种借名全款扫货，把步梯楼3-4w单价的基本上扫没了，中介都称之“采购团”。
这个异动可以说是超级敏感而迅速的，3月9日，广州新闻用寥寥几个镜头，曝光了五羊新城的未来规划：1、五羊新城将打造城广州中央商务区数字传媒集聚区、超级国际都会、五羊智慧新城；2、规划480米+320米+300米+280米超高地标。
（其中最高的塔楼，已经超过了440米的西塔，逼近530米东塔！）这不是正式的发布会，只是广州市长温国辉的调研督导活动，效果图是给市长看的。
温国辉市长当天的讲话摘要是：“城市中心区的更新改造要因地制宜，高水准规划设计，在小地块上作出大文章，推动产业转型升级，拓宽发展空间，提升品质价值。
”惊艳一瞥，精炼一句话。
直接搅动了五羊邨平静已久的二手房市场。
笋盘瞬间被消灭、低洼被填平。
我有位做规划的朋友说：“半个月前我们收到风去看规控，会先动五羊新城广场那边，可是每天都会有各种项目给你看，要猜到哪个先动才行啊。
” 理性的人都能理解规划是要从图纸到落地的，可情绪传导很不可控，现在你再去问中介，他们都已经有点懵了，业主也开始头脑发热，价格没个准。
这时候，又该搬出那句：让子弹飞一会。
你此刻别带着钱包去追高了，我今天发文章讲五羊邨，也不是鼓励大家赶紧去买。
在规划新闻出炉后，的确多了很多人咨询我。
没有想到投资客的反应如此迅速，但是我了解到他们买的基本是步梯楼。
“老破旧”里深藏功与名：门口玩耍的小孩子们，看不出谁是军区大院的子弟，谁是法院家属，谁是学区房里的中产儿女……悠闲遛狗的花甲老人，也许曾是一位安享晚年的退休干部。
说实话，八九十年代的居住环境，你能接受吗？对于五羊邨的楼梯楼、五羊八景，我是不感冒的。
那些已经落后于时代的产品，立足于市场的底气无非是学位。
五羊新城的教育资源丰富：片区内的住户对口有东山实验小学、铁一小学、八一小学等省一级学校，初中也是育才、铁一、七中等名校。
多年之后，碰到五羊邨放盘出来装修很新，看起来很漂亮的楼梯楼，你可得注意了，也许就是这一波入手后“凤变冰”的产物。
越秀区炒房客们重复玩的把戏，别作陪了。
预算不高？那就先别看五羊邨呗，老破小，现在不买，以后也不买。
我认为，五羊邨值得看的地方如上图。
我寻找的逻辑是2000年后的原装电梯房，且有封闭式小区管理，学位好放盘少。
富力东堤湾不在讨论范围内，它是铁一小学学位，品牌花园小区15年左右楼龄，最大问题便是价格吧：单价7-8w，总价530w起。
这种盘，我能说什么？默默打上标签#you can you up#第一个，我想说的是东海嘉园，难得的僻静小区，挨着正在变得越来越洋气的杨箕村。
因为学位是五羊小学市一级，所以比富力东堤湾便宜，一期价格5-6w，二期价格6-7w。
不过我看得出它的尴尬，毕竟总价也不低，如果实力达到500+的家庭，为什么不选择省一级学位呢？它的优势是原装电梯品质，可户型也不方正。
你记住这个小区，作为一个对照物。
第二个，重点来了，这个盘才真正叫做“高性价比”，在东海嘉园的隔壁，五羊华轩。
它是一栋单体电梯楼，2002年建成。
不像东海嘉园，五羊华轩有很多小户型，43平米的一室一厅总价还不到300w，可是租金可以去到4200元。
能够有如此高的租金收益是因为楼盘就在铁一中旁边，有学生家长，不愁租。
那么这样的单间为什么也建议买呢？因为学位厉害，省一级：八一小学学位，直升八一中学率达到80%，几乎相当于九年制。
其他的楼盘学位都是派位的，你小学读铁一，中学也不一定能读好初中。
八一小学为什么能直升？因为八一小学是部队的：广州市八一实验学校是一所诞生于人民军队母体的、具有光荣历史和优良传统的学校，前身是”东北民主联军南岗干部子弟学校”，由罗荣桓元帅的夫人林月琴于1948年5月在哈尔滨创办，1950年，学校跟随解放战争胜利的步伐一路凯歌南下，来到广州。
1964年移交政府管理。
部队子弟都读八一小学，直升八一中学。
如果小孩能进入读书，同学也多是部队子弟了。
我有朋友在部队，他说要确认学位是不是真的能入读，因为像他们当兵的，也不能保证小孩都能进八一。
五羊华轩与旁边的华逸锦轩都是八一学位，总价在300-400w之间都能买到。
而且像我之前说的，因为靠近铁一中租金很高，护航小孩教育9年，也是一笔很值的投资。
总结如今五羊的城市面貌已进入陈旧，却也把屋邨的包容留给了都市年轻人。
虽然没有珠江新城精致高大上，但有着各种地道小食店、文艺咖啡馆、小酒吧、面包店房。
对于五羊邨，心情是复杂的。
既希望未来的规划赶快落地，又不想市区失去这片清闲自在之地。