用租金回报率指导投资真的是大错特错了。
经常有人拿租金回报率来说事，各大统计机构也非常热衷于发布各个城市的租金回报排行榜，但仔细琢磨一下就会发现这个算法是有问题的。
北京、上海、深圳的租金回报率根本不是最低的，而且有可能是最高的。
目前北京、上海这些一线城市的租金回报率大概都在 1.5%左右，也就是一年的租金除以现在的房价是 1.5%，相当于出租 66 年才能回本。
如果也这么想就有点片面了，因为这个算法根本就不对，人为的忽略了房价和租金的涨幅。
以上海为例：1. 2015 年上海的房价大概相当于现在的 1/2，2010 年相当于现在的 1/3，2005 年相当于现在的 1/10。
也就是如果上海用于出租的房子是 2015 年买的，现在的租金回报率就是 3%。
如果是 2010 年买的，现在的租金回报率就是 4.5%。
如果是 2005 年买的，现在的租金回报率就是 15%。
2. 出租 7 年房子已经回本了，光房租就已经赚回房价了，房子是白捡的好吗？上海还有很多市中心的老破小房改房，当年也就是总价三五万块钱买下来的，而现在一年的租金都要 10 万块钱了。
其实现在上海市场上正在出租的房子绝大多数也是很多年前买进的，也就是租金回报率是 1.5%的很多倍。
对于任何一个城市来说房产买入的价格是恒定不变的，但是租金会随着房价的上涨而同步上涨的，房价涨得多租金也会涨得多。
所以最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率，用这种静态的数据来指导房产投资是毫无意义的。
正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价，这才是最客观、最实际的回报。
从这个层面上来看一线城市的租金回报其实才是最高的。
所以一线城市不仅租金回报率高，房价涨幅更是惊人。
其实很多的概念都是经不起推敲的，典型的是：就是租金回报、有价无市、纸面财富这一些。
偏偏很多人就喜欢用这些个经不起推敲的概念去指导自己的投资，结果就可想而知了。