谈到经济适用房，咱们就得聊聊房地产市场的长效机制。
小编之前写过一篇关于住房体系的文章，里面提到了房地产业的核心任务是建立租购并举的住房制度和“市场+保障”的双轨制。
这个租购并举，小编已经说过好几次了，它的核心就是产权和使用权分开，这是一种新的房地产发展模式。
现在地方政府收购商品房，改造成保障性住房，这就是租购并举制度的体现。
还有现在很火的配售型保障房，政府持有产权，购房人买的只是七十年使用权，这就是新的住房模式，价格只有商品房的一半。
今天，咱们重点聊聊“市场+保障”双轨制。
这个制度实际上已经取代了“房住不炒”的定位，成为了房地产市场平稳健康发展的长效机制。
这意味着，过去房地产市场的起伏，很大程度上是因为“市场+保障”的双轨制出了问题。
以前，中国的房地产市场最大的问题就是市场和保障混为一谈，让民生保障权力和市场化的商品房挂钩，成为了炒作的对象。
而真正应该保障的住房却没有得到应有的保障，商品房又受到各种行政调控，结果就是保障房不保障，商品房不商品，甚至出现了民生保障权力被当作商品流通的怪现象。
真正的“市场+保障”双轨制，应该是市场归市场，保障归保障。
取消对商品房的各种行政调控，把保障房纳入封闭体系，不能流入市场。
政府负责满足刚性住房需求，保障体系由政府兜底，不能转让流通。
而市场则满足多样化的改善性住房需求，可以自由流通。
这么一来，过去的房地产市场乱象，比如学区房的问题，就能得到解决。
学区房制度改革的关键是把房子和学区彻底分开，让房子可以流通，但学区不能跟着房子一起转让。
经济适用房也是一样，如果纳入保障体系，就应该彻底封闭，不能流入市场。
如果可以流入市场，那就不能叫保障房，而应该叫适用型商品房。
这样，经济适用房更像是分期付款的商品房，一开始不能转让，一旦需要转让就要补交土地出让金，转为商品房。
这种改革，不仅保护了商品房市场，也让保障性住房体系更加公平合理。
以前的政策漏洞，让一些人抓住了机会，但现在新的“市场+保障”双轨制已经堵住了这个漏洞，让房地产市场更加健康地发展。
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