深圳中心天元，占尽深圳城市中心优越配套，开盘销售一年去化却不足20%，究竟是怎么回事？备案一年销售仅9套，去化不足2成在深圳，有这样一处项目，地处福田CBD成熟金融商圈，地理位置优越，毗邻市民中心、会展中心、购物公寓、中心书城、莲花山公园等完善的市政、商业配套。
从交通上看，项目临近福田高铁站，2大口岸（皇岗口岸、福田口岸），2条城市主干道（深南大道、滨河大道），7条城市轨道地铁1、2、3、4、11、10号线(包含14号线建设中），交通出行四通八达。
此外，项目自带30万平米卓悦中心商业，全屋采用全球顶级、奢侈装修品牌。
然而，就是这样一个占尽深圳城市中心优越配套、极尽顶级、奢华的项目：深圳中心天元，共计52套商务公寓产品，从2019年11月取得预售证至今，至今销售备案仅9套，去化不足20%。
据了解，深圳中心T7栋52套产品，全部是大户型商务公寓，户型建面约380-393平方米，均价13.9万元/平方米，单价区间在11.4万-15.5万元/平方米，总价区间在4350万-6086万元/套。
曾经验资2千万，如今免费看房二手房至今零成交犹记得2019年开盘认筹前期，深圳中心天元曾十分豪气地提出，“验资2000万元、认筹金800万元”才能看房，完全一副高高在上、抬高客户门槛，不愁售卖的姿态。
时隔一年时间，如今购房已经完全取消了看房及验资的门槛，任何意向购房者均可免费上门看房。
此外，目前深圳中心天元已启动了二手房中介渠道转介，给予2.5%的佣金，以平均总价5000万元的购房款来计算，每成交一套公寓可获得125万元的高额佣金。
据了解，深圳中心天元首期开盘时间为2015年7月，销售产品户型为94-240平方米商务公寓，共计321套，彼时均价8.9万元/平方米，目前已全部售罄。
但从链家以及乐有家官网，查询该项目二手房售卖情况来看，挂盘价格为13.9万-14.4万元/平方米，与目前新房销售价格相当。
但遗憾的是，该小区在两个房产交易平台，其历史成交房源均为零套，由此可见，二手房根本至今无流通。
福田中心区投资沦为鸡肋？虽然，豪宅型商务公寓由于面积大、总价高，首付比例高等因素，难以被一般普遍意义的购房者所接受。
然而与深圳湾壹号、恒裕深圳湾、深业上城等同价位，甚至价格更贵的豪宅型商务公寓热销形成强烈反差对比的是，深圳中心天元新房及二手房出现销售困境是毋庸置疑的。
出于此，中房君采访了多位业内专业人士。
对于深圳中心天元一二手房的滞销，易居（中国）深圳公司副总经理潘传灿在接受中房君采访时谈到，由于深圳一路向西发展，目前深圳豪宅的置业热点集中在前海、后海、深圳湾等区域，福田中心区并不是豪宅客户的置业热点。
此外，该项目从2009年拆迁至今，规划建设及销售时间过于长久，2015年首次开盘，2019年再次加推，出于喜新厌旧的普遍心态，置业者大多数认为该盘为老盘销售，不再值得追捧。
此外，有业内人士告诉中房君，事实上今年疫情以来，深圳商办、公寓产品总体而言销售缓慢。
从竞品比较来看，深圳湾壹号、恒裕深圳湾作为深圳深圳顶级、标杆的商务公寓，在全国赫赫有名，其优质地段以及海景资源无法复制，深圳中心天元无论从升值空间，还是地段上来看，根本无法与之相对比。
在总价4000万-6000多万元同等价格区间范围内，购房客户选择较多，深圳中心天元并不是高端购房客户的首选。
此外，深圳包括福田CBD在内，多处写字楼空置率较高，高端商务办公人群收入减少，也在一定程度上影响了深圳中心天元的滞销。
资深投资者称定价过高至少透支10年业内资深投资人士阿宽直言，深圳中心天元接近14万的均价，价格实在高不可攀。
如果是住宅，应该不愁卖，但如果公寓，这个价格实在过高，至少透支了10年。
客观说，深圳中心天元9万左右的公寓定价，则比较合理。
此外，从位置上来看，深圳中心天元地处岗厦闹市中心，缺乏山、水、海等稀缺景观资源，周边环境目前仍然鱼龙混杂。
作为商务公寓，虽然以顶级豪宅的标准来打造，面积均为300平方米以上的超大户型，但开发商规划设计的眼光较为传统，没有做到因地制宜。
在杂乱无章的岗厦东区农民房包围下，产品定位太过于高端，与周边实际居住环境格格不入。
阿宽建议，在人气旺盛的闹市区其实不适合规划建设豪宅，而只适合建设90平方米以下的，刚需中小面积户型。
而同为福田区的某商务公寓，其周边有架笔山公园、莲花山公园、中心公园，三面公园环绕，绿化环境风格独树一格，建筑配套更为优质，与周边环境相匹配，适合规划豪宅项目。
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