近期南宁写字楼一个数字引发了全国围观！来自戴德梁行的统计：2019年南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%，这个空置率在全国20多个主要城市对比中位列第一。
更惊人的是，数据显示南宁最新的CBD五象新区总部基地空置率更是达到78%。
平均租金48.93元/㎡·月。
这个数字的惊人程度，足以让你感知到南宁写字楼的困局。
从整体市场看，南宁的写字楼市场租售前景确实不容乐观，特别在有100栋+写字楼的五象新区。
这个数字能准确地反应南宁写字楼的真实现状吗？ 2021年第一天，去复盘群雄争霸的五象新区总部基地的前世今生，包括那段写字楼风云。
以及里面一栋例外的写字楼。
　　2013年率先布局五象的那批房企 2013年，“再造一个新南宁”的五象新区进入开发加速期。
作为南宁市重点建设的新区，五象新区总部基地吸引了万科、宝能、绿地、富力雅居乐、宝能、合景泰富等全国一线房企涌入。
　 2013年11月，各大一线房企“大军压境”南宁，陆续拿地五象新区总部基地。
在同一批进驻总部基地拿地的全国性房企里，万科拿了面积较小的38亩商务地块。
这也是万科第一次在南宁公开土地出让市场上获得土地，建起了万科在南宁的第一个写字楼项目万科大厦。
　　彼时的南宁，在万科看来作为广西首府，扼守西南重镇，同时也是中国-东盟博览会的永久举办地，在贸易、经济、文化等各方面已经呈现出区域性中心城市的核心地位。
然而南宁的大开发建设才刚刚起步，当时的五象新区还在开发前期。
如今规划面积约2.6平方公里的五象总部基地已规划为“中国东盟金融城”，并已成为南宁邕江南岸最新的CBD形象区。
而最早那一批参与五象新区总部基地建设的全国性房企，建的写字楼大部分早已经建成交付，但是出租和销售情况却是差异巨大，冷暖自知。
　　总部基地里建了一栋特别的楼 　　在五象新区总部基地的写字楼空置率都是超过70%吗？在看到这个数字后，我们特别走访了里面的写字楼，有少部分楼宇进驻办公数量超过50%，部分出租率很低，甚至还有个别地块如南宁中心，一直搁浅还没开工建设。
在里面，我们发现一个例外。
密集的超高层建筑群里，有一栋很特别的楼，租售比也让人意外。
这是位于五象总部基地C位的万科大厦，因独特设计成了令人印象深刻的地标。
　　万科这栋写字楼“特别”在哪？当时万科大厦的设计方向是：与周边的楼宇有区分度，体现万科的企业文化；建造水平在南宁要起到引领作用；做到环境友好与城市友好，追求“不占用一寸绿地”。
所以，最后呈现的不仅仅是在总部基地第一排建了“最矮”的写字楼，万科还做了一个之前南宁没有出现过的建筑结构——万科大厦主体结构借鉴了深圳的万科总部大厦“漂浮的地平线”的理念，整体建筑的受力集中在两个立柱上！ 万科大厦当时呈现的技术指标是：高架空19米，悬挑端承载4至15F荷载，悬挑端大梁底部采用8个大型千斤顶进行施工支撑。
设计要求端部卸载时千斤顶位移每次控制在1mm。
还有个特别的细节，这座写字楼立柱的外立面细节也是第一次在南宁出现——在核心筒上用竹子做了纹理。
　　专业的地产人士都知道，南宁万科大厦如此复杂的设计、前沿的技术，不仅需要更专业的团队去支撑，也需要更高租金水平去平衡，实际上这样的作品更适合北上广深等一线城市。
　　“政府和同行当时都认为我们做不出来。
”面对一个从未经历过、难度极大的项目，南宁万科人从未想过放弃。
万科大厦因为整体受力集中在两个立柱，对于受力结构要求格外高，方案反复修改，“2014年我们基坑刚起来的时候，同时开工的邻居主体已经封顶准备入驻了”。
由此足以见万科大厦方案的难度。
　　因为楼宇设计复杂程度，万科大厦（北塔）获得第五届华彩奖结构类金奖。
现在路过五象大道，你一眼就可以看到南宁万科大厦的底部立柱，万科把它叫“雪糕筒”。
我们觉得更像是五象第一大道的“眼睛”，透过它你可以看到一线城市的前沿气息。
　　2020年万科大厦满租率高于市场水平 　　让人意外的，是南宁万科大厦的出租率和人气，都超出了市场的猜测。
现在走进南宁万科大厦，你会意外这里的人气和聚集力。
首先万科做了两个下沉的广场，各种年轻人喜欢的店铺入驻。
中午12点这里的人气是目前五象总部基地里最旺的。
　　其实商业圈有个观察角度，当奶茶、咖啡、小餐饮、快餐店等小店能很好存活，这上面写字楼的人气是不用愁的。
反过来，成熟的商业配套也给写字楼加分。
要知道在五象新区总部基地里，有117栋建筑，写字楼占了绝大部分。
2020年，写字楼的出租和空置率都是难题，但万科大厦却做到了90%+的满租率。
　　据了解，一开始南宁主流客户并不能接受万科大厦的前卫造型，他们更喜欢5A甲级、高大上的写字楼。
万科大厦正式入市是2020年上半年，当时正值疫情期间，万科大厦让每一户可以开窗透气的窗墙结构反而成了优势。
现在万科大厦的签约租金高于市场水平10%，并且90%满租，客观地说这样的成绩在高空置率的南宁写字楼市场算得上难得。
　　你以为是万科租金低，才有的人气？ 　　你或许会说，万科大厦入驻率高无非是租金低。
其实《南宁晚报》调查发现，万科大厦的租金在五象属于较高梯队。
记者从近期采访的万科大厦租客中了解到，万科写字楼之所以能成为五象总部基地里出租率和商业人气都很旺的写字楼，赢在了项目的综合性。
　　中教集团是疫情后进驻万科大厦的整层客户，董事长刘君对运营万科大厦的产城团队服务很认可。
“体验感非常好，在这里办公不仅停车方便，出入也方便。
其次，万科产城对企业服务非常到位。
比如物业保洁，不需要公司自己请人，万科大厦的物业帮忙全部搞定。
物业安保等方面也值得称赞。
对比我们在其他地方租过的物业，他们这里还是不错的，专业化程度很高，切切实实为租户着想。
设计属于敞开式办公，可利用空间多，挑高设计，整体空间感不压抑。
” 　　五象孵化器总经理黄湘婷告诉记者，之所以选择万科首先是位置好，其次因为是新的办公楼，整体软硬件设施优质，尤其是硬件设施，相较于之前办公的写字楼，有质的飞跃，另外万科的产城团队对产业的认知及服务都非常到位，且对于突发事件的反应也十分迅速。
　　从南宁万科大厦为进驻企业提供的两个核心服务，可以看到万科大厦打动客户的“硬核”。
一是物理空间的物业管理服务。
有全国排名第一的万科物业及戴德梁行合资成立的“万物梁行”配合万科产城事业部提供项目运营服务。
其次是为企业发展和产业需求服务，万科产城事业部联合五象孵化器，为入驻的企业提供了财税服务、政策咨询、线上培训、资源导入等服务。
　　万科大厦项目负责人总结的关键是：“珍惜每一组客户”，“把产品调整对，把服务落地好”，“从政府工作计划中找答案，积极配合党的工作”。
确实，服务、配套说起来是很抽象的词，但真正把全方位、综合性的服务和硬件做好，才能在空置率超高的南宁突围写字楼红海。
这8年，我们一直观察进入南宁的万科，看着南宁万科大厦从2013年拿地、建设，2019年12月31日交付，2021年踏上新征程。
每一个节点、每个模块都很好地衔接，才能成就这个特别的写字楼。