上海楼市一直有一个似是而非的观点：某某郊区配套已经不输市区，甚至就业岗位也在向郊区迁移，价格自然会看齐。
逻辑上无懈可击，不过近些年的房价走势并不支持这种论断。
商场已经遍地都是，名校也拼命地在郊区开办分校，市区郊区的价格差异却并未明显缩小。
漏洞在哪？漏洞在于你们把上海的房子当成了生活必须品。
而在房价持续增长的当下，上海的房子越来越像奢侈品。
奢侈品好不好？当然好。
大牌奢侈品请得起顶级的设计师，款式自然比地摊货新潮一些。
而且价格既然那么高了，质量通常还算不错。
当然质量是最不值钱的，淘宝上的那些供应商分分钟可以复制出质量更好的产品，可以起到同样的保暖效果、可以穿更长的时间，但是如果定价超过奢侈品，可能仍旧不会有人买单。
奢侈品的定价基本不考虑实用性，价格无非是大部分消费者达成的共识。
大家都觉得你值，你就值，甚至有时质量都有问题。
像这个案例一样，人家衣服在设计的时候就没考虑过洗涤的情况：不能干洗，也不能水洗。
就好像汤臣一品附近可能连菜市场都没有一样。
当然奢侈品也分重奢、轻奢，而且形成了较为稳定的价格体系。
虽然不是绝对，大多数情况鄙视链越上层的品牌价格越贵，上海的房地产市场也正在像这个方向发展。
协助客户选筹的过程中经常会遇到一个灵魂之问：这个板块还能涨多少？价格上限在哪里？了解经济学的朋友应该都知道，上海优质标的的名义价格没有上限，只要人民币不断地放水。
所以这个问题关注的应该是实际价格——就实际价格来讲，很重要的一个参考系是该板块处于鄙视链的什么位置。
以上海西南部为例。
经常看到泗泾价格超过九亭的论断，拿泗泾保利翡丽公馆跟九亭的老房子相比，当然是泗泾更贵。
同等房龄、同等品质的情况下，九亭依旧比泗泾价格更高。
同理，九亭无论怎么发展，可能始终在七宝之下。
在九亭金地广场开业后，其实并不是七宝所有的房子都比九亭方便，但是同样的房源品质，能选择七宝大家一定不会选择九亭——七宝>九亭的观念已经深入骨子里，就好像奢侈品领域的品牌之分一样。
2020年古美价格疯涨，万源城尚郡单价已经突破12万。
不过如果康健出现一个万源城同品质小区，价格极有可能更高，没别的，能买徐汇的大概率不会去闵行。
而且西南部的价值链条严格的与环线强相关，越靠近市区的区域价格越高。
在全市范围内看环线论，有时已经不太适用，某些环线外比环线内价格可能更高，比如西南外环价格可能高过北上海中环。
不过具体到一个片区，环线依旧是重要的参考因素。
看到这一定有人说，肯定是越靠近市区价格越贵，因为工作机会在市区。
其实不然，现在优质的岗位越来越向郊区迁移。
上海优秀的互联网公司都围绕中环分布，华为去了青浦远郊，紫竹高新距离外环线超过10公里却聚集了大量世界500强。
即使是老牌的产业基地漕河泾也位于徐汇闵行交界处，到古美、七宝比到徐家汇、新天地、徐汇滨江更加方便。
但是徐汇滨江依旧是徐汇价格最高的区域，名副其实的富人区。
住在公司附近，只对一部分人来讲是刚需。
上班在市区，尽可能地找一个上班方便的郊区居住，可能也是一部分人的想法。
环二见过不少客户，上班在南翔某工厂或者闵行经济技术开发区，却坚持住在市区。
没别的，就是觉得住在市区适合自己。
最近新东方受到暴击，俞敏洪更加忙碌，但是他依旧选择住在东五环的通州，而新东方总部位于西四环。
一个亿万富翁，选择横穿北京、高峰期需要两个小时去上班。
当然房地产并不完全是奢侈品，也会具备相当的实用性，价格越高的房子综合配套大体也越完善——不过这些配套值不值这么多钱，就值得思考了。
认识到这点，就能看懂为什么唐镇单价超过10万了。
同样是外环外，唐镇的配套可能还不如九亭（除了学区），但是价格却开始向古美看齐。
这是因为浦西有一个完整的地段梯队，浦东却未形成。
九亭永远被七宝压着，七宝上面还有古美、康健、田林、万体馆、徐家汇、新天地，但是唐镇上面只有一个张江。
如果你预算够高，在浦西可以选择徐汇滨江，预算不够可以看看徐家汇、万体馆、田林、康健，再不够看看古美，再不够看看七宝，可以一路退到九亭。
在浦东，张江汤臣豪园已经超过13万，大部分IT从业者可望不可及，退一步就到了唐镇——中间没有任何缓冲！所以问题的关键不是唐镇值不值，而是你预算够不到张江就只能选择唐镇，即使你只差100万。
周浦虽然与唐镇地理位置类似，不过这个区域城市界面不符合IT从业者预期，心理定位始终位于唐镇之下。
再向南，一片荒芜。
向北，金桥厂区次新房不多，再向北，森兰也不便宜。
算来算去，张江之下只有唐镇。
所以唐镇的价格的确过高，不过也是无奈。
浦东虽说GDP已经超过1万亿，房地产市场却仅有20多年，并没有形成稳固的地段梯队。
于是大家乱买一气，御桥价格渐渐地追上塘桥，但是地段更为优质的恒大市场新房却迟迟不肯上市。
对于购房者来讲，是坏事也是好事。
坏事是大家买房时恐慌情绪更为严重，好的一面是浑水好摸鱼。
浦西严密的地段鄙视链之下，几乎是同涨同跌，泗泾一路到徐家汇，其间每个板块价格涨幅其实相差不大。
浦东不然，浦东南部一些板块涨幅明显高于北部。
板块秩序尚未奠定的时刻，是最容易发现价格洼地的时机。
当然浦东有一定的特殊性，产业因素更为重要，环线的作用被进一步弱化，不过其中一定是有迹可循。
地段梯队的不完整也制约着北上海的发展。
虹口、杨浦地区的硬伤之前讲过不少，很重要的一条是：缺乏发展纵深。
产业的发展不仅需要资本家、高管，也需要普通员工、大学毕业生，西南部完整的地段梯队，给予每个层次的从业者适合的生活区域。
住不起徐汇滨江的，可以住古美；住不起古美的，看看九亭，实在不行还有五大新城。
虹口杨浦呢？看不起北外滩，看五角场，发现价格一样贵；退到中环外的新江湾，价格更是亮瞎眼。
向西到宝山，通勤不方便；向东到外高桥，一片厂房不宜居。
所以20多年前世界500强的制造部门落户上海时，并没有选择虹杨地区，不仅是因为没有土地建设厂房，也没有土地安置员工。
所以我们认为，上海的前景真的在南部。
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