上周整个上海的房产圈都在传一件事情，贝壳一口气放出了今年8月1日前所有的成交记录。
作为行业巨头，贝壳放出成交记录，本身就代表了政策面的放松。
楼市是一个信息严重不对称的市场，二手房的成交价大家都很关心。
我仔细观察了下各板块标杆楼盘最近一年的成交价，发现：豪宅的涨幅坐实，部分中产房源跟着上涨；而有些地方，回撤明显，价格实实在在地跌了……豪宅的涨幅坐实解封之后豪宅又经历了一波大的上涨。
很多吃瓜群众不明所以，跳出来说这都是中介炒作的，都是假的；现在真实数据放出来，打脸啪啪响。
翠湖天地四期，172平的小三房，低楼层，成交单价32万，大冤种的味道出来了，高楼层的价格不敢想。
凯德茂名公馆，高楼层，成交单价33万以上！疫情以来，全球放水，我们也不例外，M2数字蹭蹭上涨。
作为一线城市核心资产，豪宅价格自然水涨船高。
再说细点，豪宅涨，一方面是有钱人大额资金的避险需求。
实体经济不振，股市也不行，手里大把的钱没地去；哟，上海的豪宅涨的这么猛，又这么稀缺，那就来一套……另一方面，豪宅是很好的贷款抵押物。
现在放了这么多水，但从银行贷款需要抵押物呀，这个就不细说了，懂得都懂。
部分中产改善房源也跟着上涨之前我们跟大家讲过，豪宅的涨幅很容易外溢到中产改善房的。
现在豪宅涨到了六亲不认的地步，本来买得起豪宅的人买不起了，那怎么办呢？去卷改善房。
所以我们看到，大宁金茂府、光新宝华城市之星、古北二期等等近期价格都有明显上涨。
大宁静安府西区小三房，低楼层，成交价14万，高楼层肯定更贵。
很多人瞧不上静安府的地段，称之为彭浦府，但人家的品质还是很能打的。
再说个让很多人意外的，松江九亭，这个向来被鄙视的地段，标杆小区贝尚湾最新的2012年的一期，也卖到了7万以上。
而九亭的姊妹，泗泾的标杆融创壹号公馆，也有了7万以上的成交。
很多人要说，九亭和泗泾的房价卖7万以上，凭什么？凭1条9号线，直通漕河泾、徐家汇，而徐家汇现在卖到了24万；凭旁边的莘庄已经卖到了14万。
换句话说，九亭和泗泾不是松江的九亭、泗泾，而是徐家汇、漕河泾，甚至七宝、莘庄的九亭、泗泾。
有涨自然有跌，比如我们之前一直劝大家不要碰的闵行吴泾。
果然，在经过调控后，吴泾紫竹半岛花园回调明显：去年3月份有10万单价成交。
后续已经有了8万多的成交单价：坦白来讲，吴泾的产业很强，有英特尔，商飞，可口可乐等明星企业；学校也有华二附属。
“产业+教育”，所以吴泾的“坑”是最容易踩的。
吴泾的缺陷在于距离市区太远，去核心市区尤其不便，商业配套也十分拉胯，而且华二只对口紫竹片区，其他地方都上不了。
紫竹半岛9w多10w的单价，我买古美莘庄不香吗？还有，单纯挂户口的老破小xq房，典型的比如闵行春申的高兴花园，价格暴跌。
高兴花园挂户口1房，去年2月份价格最高的时候，有接近十万的成交单价，现在，最新成交两室一厅5.2万，一室一厅6.9万，用暴跌来说并不过分。
去年高位接盘的，估计大腿都要拍断了！高兴花园下跌，一方面是由于其XQ需要入户满一年才能读，没有户口就不能上；而且后来的XQ统筹中加入了菜小，这样高兴花园便不再稳妥。
另一方面，是来自三价取低的影响。
而且高兴花园这种二十多年的老破小，产品本身就没有一丁点的竞争力；所以，买XQ房，面对未来多校划片的不确定因素。
我们可以选一些九年一贯制的xq，或者选一些整个片区都是好学校的xq，或者选一些新建校，xq溢价率不高的学校。
xq房这一块，以前是老破小强XQ好，比如徐汇、杨浦等内中环老破小，门槛价低，对口的都是好学校。
未来的趋势是好房子+优质学校或者潜力学校。
比如嘉定新城、唐镇、联洋、碧云、莘庄、大宁、森兰等等优质板块。
青浦新城跑输大盘五大新城里，青浦新城算是比较拉胯的，单看新房的房地联动价，青浦新城就要比嘉定新城和松江新城要低不少。
一方面，青浦新城的规划落地一般；配套上，其医疗配套、教育配套都不如嘉定、松江和临港。
而2020年这一波房价是学区+地铁次新驱动的，五大新城房价涨的快的地方都是XQ溢价高或者是高品质XQ房。
青浦新城的新房大多远离地铁，而且也没有强势学区炒作，刚需和炒家都看不上。
不过最近半年，青浦新城有了一些补涨，因为一些配套慢慢在落地。
临港二手房价格回调临港二手房短期来看，面临着新房的天量供应冲击。
所以临港的标杆，万科金域澜湾鹭语墅的两室两厅。
去年12月份还有5.2万的成交，今年2月份直接就跌到了4.2万，当然不排除做低的可能。
但现在去临港买房的人，是能买新房就绝对不会买二手；毕竟3万多的新房一大把，谁要去买四五万的二手房呢？不过，临港的未来还是值得期待一下的，这边的规划落地速度相当给力。
就是我们的思路要换一下，不要把临港看成是市区的延伸，而是独立的超级海滨城市，属于上海的二线城市。
最后，我们再看一下最近两年炙手可热的前滩。
中粮前滩海景壹号价格变化不大。
不过，东方悦耀挂户口1房，价格回调明显，从20万单价直接跳到15万。
只能说之前炒的太高了。
总体来说，前滩属于一个中产之上、豪宅之下的片区，小户型居多，但胜在房龄新，吸引了大量的年轻客群。
而且，在经历回撤之后，前滩算是挤掉了一些泡沫，毕竟中央活动区，未来还是值得期待的嘛。
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