最近几天北京壹号院又刷屏了：上半年成交均价16.0104万元/平方米，网签金额9.86亿元，北京顶豪单价冠军。
对于业内来说，这组数字并不重要，重要的是下面这四组数字。
请竖板看请竖板看请竖板看请竖板看这四张图表构成了北京壹号院自2014年12月13日拿到第一批销售许可证至今，完整的成交大数据。
其中，在这1年半的时间里，我们可以解读出若干营销信息：推货节奏；如何销控；最受客户追捧的户型；如何化解种种销售不利之下的压力；……这四张图表看上去，可能很多人一头雾水，我们先来看楼座分布图： 需竖版看北京壹号院总共6栋板楼，其中有4栋南北板楼、2栋东西板楼。
其中：1#为纯住宅楼，2#、6#、7#住宅、3#、5#办公、商业楼，4#为配套楼。
从景观最大化角度讲，3#、5#景观最佳。
在规划阶段，业内就3#、5#摆在最东面还是西侧临湖，多有争议。
最终，北京壹号院决定将3#、5#放在西侧临湖。
虽然遮挡住2#、6#楼西侧边户型景观，但保证了3#、5#的景观最大化。
所以，北京壹号院的推广宣传图片就定格在了办公商住楼3#、5#。
上图中，两栋南北板楼中间的两栋东西板楼即为3#、5#。
北京壹号院的复式顶层吸引了很多人的眼球。
而且，因为限高，北京壹号院的顶层做成了复式。
顶层复式必竟货量有限，可能就会出现画面感和亲临现场的巨大反差。
这也是新闻通稿中，反强强调的主力户型成交原因。
所以，3#、5#就成为了北京壹号院的压舱石，选择在什么营销节间推出，就有了讲究。
从预售证上分析：请竖板看最先拿证的是最北侧的7#；今年3月23日，北京壹号院将楼王3#放出。
从近期的成交看，虽然3#是商住公寓40年，但抗性并不大。
估计3#将成为下一阶段北京壹号院的大粮仓。
距离取证时间最近的是1#。
1#是纯住宅，从常识上讲，销售抗性弱一点。
2#、6#反倒退而缓推之。
这种推盘手法反倒值得同行研究。
试水之后，有了客户基础，就拿出最好的货出来卖。
在销售价格和销售周期上，也同样值得我们思考：7#推售一年半后，克服了种种困难后，才正式开盘。
而且，开盘后，即供新货，最好的货。
从成交统计上分析，其中有两套退房，皆为7#的标准层。
我们来看一个北京壹号院在过去1年半的时间里，资金回笼、售价、供货、去化面积的指标趋势：上述图表中隐藏诸多顶豪信息，待地产大哥日后一 一拆解。
东部客群和西部客群有很大差别。
此前，融创鲜在东部做过项目。
此次北京壹号院推售是对融创团队不小的考验。
而且，在东部传统顶豪区域朝阳公园板块推售，更是融创团队一个不小的挑战。
比如说，前有霄云路8号，后有泛海世家。
三个项目呈三角关系，撑起朝阳公园板块，成为买家下定之前，必看的竞品项目。
因为本文重点讲的是营销手法，所以霄8就不能回避。
从面积区间上，霄8只有450平米和520平米，作为平层官邸，对应的客群，和北京壹号院的客群不同。
从总货值上分析：霄8一期是60万平米，9栋楼；北京壹号院的体量很小。
……诸多业内人士对北京壹号院的操盘手法，高周转下的操盘术，很熟悉。
但是对霄8的操盘手法却不呼不解。
而且，最近业内盛传霄8开放新一轮放量。
有玩笑质疑，霄8 10年不卖房，这又唱哪一出?据地产大哥了解，霄8的总规划用地面积108公顷，规划建筑用地20公顷。
其中一期总建筑面积为60万平米，总户数1004户，仅售300套。
地产大哥百思不得其解其操盘之术。
前不久，见到一位从海德公园回来的朋友聊天，才知道海德公园仍然有房卖。
忽然顿悟。
这就类似国内另外一个顶豪汤臣一品，依然在卖房。
作为朝阳公园顶豪板块三角关系的其中一角，泛海国际推盘周期也足够长，很难用“拆迁难”来解释。
地产大哥希望有机会能和霄8、泛海的操盘手当面切磋项豪操盘之术。