9月29日晚间，上海发布了《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，调整限购、降低首付比例、降交易税费……政策力度大、内容丰富、精准及时。
这次新政出台的背景为何？将对楼市产生什么样的影响？惠及哪些人群？本市相关部门给出了权威解读→新政出台背景为何？关于此次政策出台的背景，一方面是贯彻落实党中央、国务院等一系列最新部署，既包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融部门的信贷新政。
立足服务安居导向，深入回应群众关切。
尤其是针对5月份以来上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更稳更健康。
同时针对群众关切的问题，此次政策做了积极回应，包括职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善型住房需求等。
落实降门槛、降成本的导向，有力支持了购房需求。
此次上海政策工具涉及面较广，既包括限购政策和住房信贷政策调整，也包括住房税费政策的调整，涉及行政、金融和财税等领域。
这充分说明政策工具充足完备，其将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。
缩短社保缴纳年限，满足刚需购房需求本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。
政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。
上海非沪籍居民购房社保缴纳基本要求社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应：一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。
二是提振购房信心和激活购房潜力，构建完善“来沪工作-缴纳社保-购房安家”安居链条。
非沪籍居民社保缴纳情况和购房资格关系，需要说明的是，此表只考虑有1套购房资格的情况，其他特殊情况不做分析。
此次上海针对居住证落实购房支持政策，赋予居住证更多购房权益。
政策明确，对持有《上海市居住证》满3年、且积分达到标准分值的居民家庭，可享受沪籍居民家庭购房待遇。
“《上海市居住证》且积分达到标准分值”制度源于人才居住证制度。
此次提升持《上海市居住证》且积分达到标准分值群体的购房待遇。
需说明的是，相关居民家庭仍需符合社保满3年要求。
该政策深入落实新型城镇化精神，更好服务于人才安居等工作。
此次上海针对临港新片区增加1套购房资格的政策，积极回应群众关切。
一些在新片区工作、存在职住分离的群体，其购房意愿较强。
此次政策出台，有助于更好实现产城融合、职住平衡的工作目标。
减轻房贷利息支出，购房门槛显著降低此次上海第一时间做出响应、积极落实存量房贷利率下调精神。
政策明确，将引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放的贷款利率附近，进一步减轻购房人的房贷利息支出。
存量房贷利率下调，将有助于降低月供压力、释放购房者潜在消费需求。
此次上海较大力度降低了首付比例，显著降低购房门槛和首付成本。
此次政策调整有两个特点：一是相比上一次的首付比例政策调整，此次首套房首付比例和全国层面看齐。
二是二套也出现了下调，但比全国15%的最低值要略高。
今年上海共出现两次首付比例下调的操作，即2024年5月27日和2024年9月29日。
首付比例下调的减负效应是明显的。
下表对认购500万和1000万总价的住房进行测算。
可以看出，两类购房都享受到非常明显的降首付、降压力效应。
若我们把过去持续几次降首付比例的积极效应考虑进去，其减负效应要更大。
比如对比历史上上海二套房最高70%的首付比例，可以看出当前改善型购房需求的购房门槛得到显著下降。
降低首付比例的首付款变化（万元）缩短增值税征免年限，及时取消普通住房标准缩短增值税征免年限，支持置换改善购房需求。
此次上海明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。
原政策出自2021年1月上海市住建委、房管局等8个部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。
当时政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。
结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。
及时取消普通住房标准，引导减少交易成本此次上海明确将落实国家要求，及时取消普通住房标准政策，和此前北京“适时取消普通住房和非普通住房标准”的导向一致，主动适应住房从“有没有”转向“好不好”发展阶段的需要。
与普通住房挂钩二手住房交易的增值税和个税政策，将迎来调整，进而实现减少交易成本效应。
需要说明的是，两个税种和“买家”的关系不大，但和“卖家”的关系密切，即对房东降低售房成本有显著的作用。
满足多样化住房需求，促进市场交易活跃此次政策进一步聚焦需求端，特别是居民多样化改善性住房需求，从购房资格、购房资金以及购房成本等方面，多部门、多措并举调整优化住房金融、税收和限购等政策，满足合理购房需求，促进安居宜居。
此次政策调整系统全面，充分体现上海在持续降低购房成本、激活潜在购房需求、助力改善型住房需求释放等方面的导向。
一是从短期来看，临近十一长假，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期，对于十一长假新房和二手房市场的看房、促销和交易等都会产生较为积极的作用。
二是从中长期来看，随着各类政策的效应释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年上海既有的房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极的作用。
《通知》充分体现上海在房地产业高质量发展过程中，主动发力、精准施策，全方位巩固既有复苏态势。
楼市健康发展，将更好服务城市发展，促进职住平衡、产城融合。