最近位于金山的混合安商房雅居乐金山雅郡备案，今天群友也聊到了这个楼盘，正好来看看这个项目的价格情况。
备案情况项目5月20日领证，目前6栋住宅全部备案，共521套房源，其中可售商品房36套，全部是105平米的四房产品。
其中2号楼8套，3号楼4套，5号楼24套，备案均价2.81W。
楼栋情况2号楼：位于项目北侧配建底商，商品房位于西端头，备案均价最低，目前409房源已经网签。
3号楼：位于社区中央，不过仅4套位于高层东端头，均价在2.9W。
5号楼：位于社区内部，前后楼间距最宽，可售商品房也是最多，位于东西端头，不过楼栋造型是凸字形，端头采光有一定影响。
优惠情况对于项目而言，由于是高配比安商房，虽然也拿到了2.8W的备案价，不过这种价格明显也没有任何意义，目前项目打出了2.1W起的优惠价，对比备案价优惠力度较大。
当然对于项目而言，实际每个房源的优惠价肯定存在差异，从目前楼栋情况看，2号楼是目前优惠价最低的房源。
对于项目而言，由于产品只有105平米，导致总价也都要220W起步，对于个别刚需群体有一定压力，不过放眼整个金山的单价，优惠价的吸引力尚可。
项目硬伤由于项目位于金山大道北侧，周边主要是工业区，项目附近目前也比较破败不堪。
对于项目而言，群友今天的反馈存在一个较大的硬伤。
项目西北侧是监狱，可以说是狱景房，对于有意向的购房者需要注意。
同时项目要求在2023年底交房，交房周期较久，对于项目周边的路网情况，前段时间已经发布了改造计划，未来交房的时候，景观也会有一点改变。
价格对比项目由于是混合安商房，导致市场接受度一般，加上虽然位于金山，不过位于工业区内，整体的生活气息很差，加上商品房房源仅36套，与其他板块混合安商房类似，直接采取了大力度的优惠。
对于项目2.2W均价，对比周边看看：1、江南名城：2004年的二手房，均价2.1W2、汇创名居：2006年二手房，均价1.8W3、福晟宏府：18年新盘，均价2.6W4、金山洋房：纯商新盘，均价2.8W分析：对于金山大道北侧的楼盘，主要以老旧次新房为主，其中江南名城也是一个代表，由于房龄较老，虽然不是安置房，不过整体的管理也基本等同安置房，加上不少楼栋没有电梯，项目目前均价在2.1W，汇创名居由于全部都是大户型，总价上不去，导致均价相对更低。
附近的新盘目前主要是金山洋房，虽然是纯商项目，不过项目非常小，均价在2.8W，不过整体去化情况也比较一般，当然如果对比周边环境，虽然都有棚户区存在，不过金山洋房周边相对会好点。
项目周边的新盘是福晟宏府，楼市余热期，2.6W的80平米复式，开盘就做到高去化，可惜目前还有两栋楼未交房。
对比项目的2.2W均价，如果从区域单价看，其实还算贴合市场，比较老旧二手房也要在2W左右，虽然项目可以按安置房看待，不过也是安商房模式下的新盘。
项目目前主要劣势在于，虽然价格与这些楼盘接近，不过从周边环境以及不利因素看，对于不少购房者可能还是难以接受。
分析总结对于项目而言，由于金山目前新盘总量不大，而且没有混合安商房做竞品，对于楼盘而言，由于房源总量不大，基本也不担心资金回笼。
目前主要不确定性在于项目后续是否会因为少量商品房，继续加大力度优惠。
对于有意向金山的购房者而言，虽然项目有很多不足，不过单价还是能降低不少门槛。
当然这个单价如果放大范围，目前闽侯上街地铁沿线的新盘单价也差不多，不知道在这种情况下，购房者会更愿意买哪里？