昨天去燕南园参加克而瑞组织的一个小活动，顺便看了一下旭辉叠拼实楼样板房。
（尽管他们的销售员在给客户介绍时都愿意说“别墅如何如何”，可是观楼君还是更愿意实事求是地把这种产品称为叠拼。
）客观地说，产品本身做得中规中矩，并没有太多创新之处。
四层带外挎楼梯的英式建筑，分下叠和上叠两种户型。
一跃二户型销售面积124平方米，三跃四户型销售面积107平方米。
开间7.1米，进深11.1米，舒适度较联排而言好一些。
最大的特色，就是室内可改造空间比较多，至于怎么改造，不多说，你懂的，反正对于客户而言绝对有吸引力。
▼下叠原始户型图上叠原始户型图在总价控制上，旭辉把带小院的下叠定在了290万元左右，把可以改造成四室的上叠定在了190万元左右，而且每户还各有一个首层架空的半地下停车位。
这样的价格着实吸引了不少周边改善型客群。
据介绍，10月底开盘时，这种叠拼产品是最受欢迎的，80套房源一天之内就全部售罄。
不得不说，总价介于联排和普通洋房之间的叠拼产品，的确抓住了目前市场中相当一部分改善型客群的痛点。
旭辉燕南园这款户型，恰好瞄准了目前市场中的空白点。
近两年来，天津别墅市场崛起的势头非常明显。
克而瑞的统计数据显示，去年天津房地产市场中，各类别墅型产品成交建筑面积为2187552.52平方米，约占去年整个商品房市场成交量的23%；成交套数9736套；成交均价13103.28元/平方米；套均价2944137.39元。
以上数据表明，天津房地产市场正在迎来新一轮大规模升级换代需求，相当一部分中产家庭开始选择置业别墅，享受有天有地的小院生活。
不过，别墅市场热销的背后，还有另外一个问题。
那就是大部分300万以下的经济型别墅项目，大都集中在东丽湖、天嘉湖、团泊湖等距离市区二三十公里左右的区域。
而像中北镇、张家窝、双港等近郊区域，后续开发的容积率越来越高，别墅项目越来越少，套均价也基本上都已经跨过400万元门槛。
像中北镇这样的热点区域，个别项目甚至已经达到七八百万。
在这种背景下，近郊的、能做第一居所的叠拼别墅，自然而然就获得了巨大的发展空间。
作为联排别墅的一种延伸，你也可以把叠拼别墅理解为复式户型的一种改良。
它将传统的平面居住方式改为垂直分布，良好的空间利用率使得居住格局更加富有变化。
而且，叠拼别墅一般都是两层布局，这样就克服了三层联排别墅的单层面积偏小所造成的户型设计不合理。
和联排相比，叠拼的进深更短、开间更大。
当然，更加诱人的还是它的性价比：和普通洋房相比，居住密度更低，内部空间更富有变化，外部景观更好；和联排别墅相比，成本更低。
一般而言，目前市场中总价200多万的叠拼户型最有竞争力。
不过，尽管当前叠拼别墅市场需求旺盛，但是从目前近郊几个板块中新增供应量却并不太多。
除了燕南园之外，环城四区中似乎也只有张家窝的保利罗兰公馆、中交樾公馆等为数不多的少数项目有叠拼户型供应，而且基本上都是“上市光”。
克而瑞数据统计显示，从去年1月到今年1月，环城四区叠拼类产品成交只有450套。
其中，津南区有352套，占绝对优势；西青区有82套；北辰区有13套；东丽区只有3套。
近郊新成交地块容积率不断攀升，低密度住宅类产品开发量势必会不断降低。
相信不远的未来，即使是叠拼类产品，其稀缺性也会越来越凸显出来。
明年，谁能抓住这个机会，抓紧抢占市场空白？值得关注。
另外，天津市场中叠拼类产品创新性并不是很高，大部分都只是简单的在洋房内部加了跃层。
其实，作为一种类别墅产品，由于增加了立体空间，室内功能变化和室外景观营造的空间是非常大，可创新余地较大，品质还能得到更大的提升。
当然，目前天津市规划部门对于开发商的控规越来越严格，这在一定程度上也制约了新产品的开发。
最后，观楼君举一个万科在广州开发的、已经取得国家专利的山景城项目叠拼别墅产品的例子，给大家扩充一些思路。
图片盗用户型库（微信号：Compassroom）。
剖面图，虚线下为下叠一跃二，虚线上为上叠三跃四跃五。
从下图可以看出，下叠餐厅是挑空的，上叠入户花园是挑空的。
▼平面图，可点击放大。
从图中可以看出，左右对称的两套户型中间是挖空的，这部分空间正好可以实现每一层都拥有一个迷你小花园，而且增加了户内的采光。
▼2015年11月27日