债务如酒，喝时一时爽，醉时翻肚肠。
华夏幸福现在无疑正是这幅局面，曾经引以为傲的“环京大地主”，如今陷入了债务重组的尴尬境地。
去年，恒大债务危机，政府出面解决战投和对赌资本问题，并让恒大物业敲响了港交所那面60万的锣。
后来的故事大家都知道了，目前，恒大物业在管面积第一、涨幅第一，市值一度超越“一哥”碧桂园服务。
02月01日，华夏幸福危机进入债务重组阶段，政府身影隐约其中，如若解决了和平安的对赌协议，接下来是否会如恒大一般，安排旗下物业上市？要知道，除恒大物业外，很多负债高企的房企去年就选择分拆物业上市，杀入了物业的第二赛道。
所以，华夏幸福还有牌可以打。
011998年，华夏幸福前身“华夏房地产开发有限公司”正式成立，同年10月，“华夏花园”开盘，王文学就此踏入地产行业。
作为房企标配，为接管“华夏花园”交付后的管理，1999年，华夏幸福成立了全资子公司：廊坊市幸福基业物业服务有限公司，2015年改名为“幸福基业物业服务有限公司”。
股权穿透显示，王文学持有幸福基业25.0081的股权。
据勿爷了解，此前，幸福基业旗下有：香河幸福基业、廊坊市幸福基业房地产经纪、固安幸福基业城市服务三家子公司（去年已注销）。
幸福基业官网显示，幸福基业目前布局13省40市72个区域，在管面积超7000万平方米；其主营业务包括：住宅、市政、商管、产业园、写字楼五大板块，其中服务的产业新城有70多座，产业园有120余家。
在勿爷看来，和大多物企住宅、商管的业务模式不同，幸福基业“刀枪剑戟”样样精通，应该是物企中的“斜杠青年”。
按照现在物管圈细分领域，住宅业务自不必说，其他板块可都是香饽饽。
比如：市政板块，即城市服务领域，在这一领域有资格的还真不多，也就万科、碧桂园服务和恒大物业等头部物企；商管板块，在物业细分领域也是香得不要不要的，仅有如华润万象、宝龙商业等几家。
产业园，写字楼板块，去年上市的特发服务主营业务就是产业园和写字楼，首日上市便大涨153%+。
所以，说幸福基业是“宝藏男孩”也不为过，值得挖掘。
但是，也许是受母公司危机影响，作为房企标配的幸福基业财务数据并不是很养眼。
以2020年中报来看，幸福基业总营收4.94亿，同比增4%，物业营收只占同期母公司的1.32%；毛利率17.14%，远低于行业均值的29.27%。
但相比前两年14.25%-16.94%的毛利率，2020中报的17.14%，无疑表明毛利率在稳步上升。
综上，勿爷发现，幸福基业板块内容丰富，个别领域都是领头羊的存在，但就是数据指标有点辣眼睛。
有意思的是，华夏幸福一边在债务重组的同时，却又成立一家物业子公司，不免耐人寻味。
01月28日，珠海幸福基业物业有限公司成立，该公司由幸福基业100%持股。
02是效仿万达卖掉还是择机上市？02月01日，华夏幸福债务重组开启，按照资本市场的套路，华夏幸福也许会引入新的战投，申请债务展期，出让部分股权，也许会变卖资产等。
目前逾期的本息金额为52.55亿，账面上可动用资金仅有8亿。
最新的消息是，一些债权人已经同意展期，地方上会提供支持，政府款项有望提前结清！不论结果如何，危机暂缓之后，勿爷认为，华夏幸福没理由对风口中的“幸福基业”置之不理。
两个选项：卖掉或择机上市。
首先，有万达卖掉万达物业的例子在前，卖掉幸福基业应该不会发生。
2015年万达物业亏损8个多小目标，王健林将其以20亿打包卖给彩生活。
彼时，万达物业在管面积超6000万平方米。
但彩生活短暂高光之后，空有规模第一的名头，市值却只有50多亿，而且现在规模上又被恒大物业超越。
万达物业所托非人，王健林也错失了物管的风口，错失了最近一个东山再起的机会。
即便王文学想要把幸福基业作为筹码卖掉，比照合景悠活以13.16亿吞并雪松智联80%股权，新增8600多万平方米在管面积，恒大物业斥资15亿斩获浙江亚太8000多万平方米在管面积的并购案列，幸福基业7000多万平方米的在管面积能作价几何？按照万达物业、雪松智联、浙江亚太被并购时大概11到13倍市盈率，要卖掉的话，幸福基业估值不会太高。
相比华夏幸福庞大的债务群，也只是杯水车薪。
其次，择机上市。
在勿爷看来，物管圈的风口正劲，幸福基业的业务板块在细分领域又足够优秀，虽然财务指标不怎么好看，但剥离优化一下，按照目前上市物企的高估值，肯定比卖掉强。
以此再来反哺母公司，不幸福吗？以2020年中报披露的在管面积7000多万的永升生活服务、建业新生活、新城悦服务为例：永升生活服务，在管面积7720万平方米，当前市盈率115.39，总市值385.86亿；建业新生活，在管面积7010万平方米，当前市盈率29.83，总市值101.33亿；新城悦服务，在管面积7120万平方米，当前市盈率43.23，总市值167.89亿。
再按照商管、城市服务、产业园写字楼业务板块领先优势加持，比照华润万象、宝龙商业、特发服务、碧桂园服务等在上市后的优异表现：稳稳的幸福值得期待。
就怕时间的玫瑰绽放得太早，留给王学文的时间有限。
（本文图片
