过去5年来北京各个小区房价大幅分化，大约30%小区上涨，30%小区横盘，40%小区下跌，5年前同样总价的房子现在已拉开几十万甚至几百万的差距，房价的分化会导致家庭财富的分化，因此房价走势是我们每个家庭必须关注的焦点问题。
今天学问哥带您了解石景山区鲁谷3个热门小区：远洋山水、永乐东区、依翠园的基本情况，以及过去10年的房价走势。
石景山鲁谷区域是在西四环外，五棵松的西边，如下图所示：远洋山水、永乐东区、依翠园这3个小区是在地1号线八宝山站的南边，也是在八宝山人民公墓的南边。
如下图所示：从八宝山、鲁谷这个区域坐地铁1号线进城还是挺方便的。
但是这里的产业比较一般，没有什么大公司，高薪岗位比城里要少。
石景山区的教育资源应该在全北京来算是中等水平，这个区域的石景山区师范学校附属小学是九年一贯制，在石景山区算不错了，但是放在全北京就不能算很优质了。
一些有实力的家庭生了小孩以后可能会卖掉石景山的房子，买到西城和海淀去上学，对这个区域形成一定卖出压力。
如下是石景山区鲁谷的远洋山水的基本情况及房价走势：学问哥点评：远洋山水小区的体量很大，有31栋楼，1万多套房子，可能是整个石景山区非常大的一个小区了，小区品质和楼龄还行，房源户型也很多，大中小户型都有，其中50平米左右的小户型占比很高，人有点密。
石景山鲁谷、八宝山这个区域的产业一般，高薪就业人群数量一般，买房人群购买力一般，学区也一般。
不过好在是离西城、海淀比较近，交通比较方便，远洋山水能够承接西城和海淀的外溢改善人群。
远洋山水过去10年的房价走势跑输了北京均价。
小区挂牌量稳定，成交量稳定。
适合刚需上车或者大户型改善。
如下是石景山区鲁谷的永乐东区的基本情况及房价走势：学问哥点评：永乐东区的体量不小，有5000多套房子，小区品质和楼龄一般，两三百万的老旧小房子为主。
石景山鲁谷、八宝山这个区域的产业一般，高薪就业人群数量一般，买房人群购买力一般，学区也一般。
不过好在是离西城、海淀比较近，交通比较方便，能够承接西城和海淀的外溢刚需人群。
永乐东区过去10年的房价走势跑输了北京均价。
小区挂牌量稳定，成交量稳定。
适合刚需上车。
如下是石景山区鲁谷的依翠园基本情况及房价走势：学问哥点评：依翠园小区品质和楼龄一般，中小户型为主。
石景山鲁谷、八宝山这个区域的产业一般，高薪就业人群数量一般，买房人群购买力一般，学区也一般。
不过好在是离西城、海淀比较近，交通比较方便，能够承接西城和海淀的外溢刚需人群。
依翠园过去10年的房价走势跑输了北京均价。
小区挂牌量稳定，成交量稳定。
适合刚需上车。
总结石景山区鲁谷的远洋山水、永乐东区、依翠园都跑输了北京均价。
主要是因为石景山的就业、产业、高薪人群数量一般，学区一般，城市界面略显老旧。
如果是刚需上车人群可以考虑，尤其是去西城和海淀上班的人群。
学问哥个人介绍学问哥是自媒体“学问哥说房”的主创人，中国科学院研究生毕业，在移动运营商、互联网和银行金融科技公司的IT部门担任过团队负责人，2005年第一次在北京买房，之后十余次买卖京房。
学问哥希望与各位朋友探讨交流如下话题：1，北京各地段优劣、学区分析、小区分析、房价涨跌趋势分析，以及经济周期、政策、地段、产业、学区、地铁、商圈等因素对特定小区房价的影响；2，如何选择更优质的区域、优质的小区和优质的户型，如何买到北京更有保值增值能力的房产，如何捕捉买房卖房的最佳时机；3，如何通过法拍房或二手房淘笋等方式买到低于市场价10%到20%的房产；4，如何通过法拍房或二手房淘笋等方式买到每年出租租金回报达到5%到10%的房产。
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