今天踩盘石景山远洋山水，先说下小区情况。
小区在海淀和石景山交界处，地铁1号线，八宝山站南边1公里不到。
开发商是远洋地产，03年开盘一期，到现在总户数10432户，物业费是2元，物业公司是远洋旗下的远洋基业。
小区分成南北两区，都是以大户型为主，正常二居都在100平左右，小户型很少，70平左右的都是一居，不过因为直升景山学校分校，又加上地理位置不错，挨着地铁站，所以换手率很高，在上个月，楼市成交量低迷的情况下，都有接近20套的成交。
说下小区优点和缺点：优点：交通方便，因为离1号线八宝山骑车不到10分钟，所以对于接受不了再往里高房价的人来说，是个兼顾自住和上班的折中方案。
有学区，这点很重要，石景山本身就是教育洼地，加上最近几年的规划中，没有教育改善的亮点，所以景山学校分校就更加凸显价值，学校采用的是9年一贯制加上高中降分录取，从高考成绩看，学校还不错，但是坑就在，有传言开发商和学校合约马上到期，所以对于孩子还小的，买这个小区存在风险，如果到上学年龄的时候取消共建，那再折腾就麻烦了。
缺点：绿化环境相对一般，因为户数太多，楼间距比较密，而且存在地上停车，但是人车不分流的问题大量出租房，人流比较杂，物业管理并不严格，周边足浴一条街风水.....这有点玄秒，但是在八宝山正下方.....整体评价下，石景山的二手房整体涨幅在北京排倒数，但是这小区过去几年涨的不错，从12年到现在，大概在270%左右，在海淀也能算中上，背后重点是学校，以景山学校的成绩看，如果放在海淀，小区均价估计在9万以上，目前均价7万，优质户型报价在7.3万左右，户型稍差的在6万3(70平，有450报价)，这个价格在海淀只能找到二流的学校，大概是海淀实验二小一个级别，考虑到景山学校的状况，如果您家在石景山，而且工作在南边，那他是个不错的选择，（您不在乎风水），但是如果工作在北边或者东边，那还有不少其他选择。
目前小区房源不少，成交周期都在6个月至少，议价空间很大，别听中介忽悠，慢慢观察，往死里砍价。