朱镕基在位的时候，一直担心房地产过热的问题。
作为国务院前总理，朱镕基表示：“现在房地产有点热，不敢说过热，不能再这么干下去了。
”他说这个话是在千禧年，然而二十多年过去了，房地产仍旧火热，甚至出现了很大的泡沫。
房价飞涨引起了一系列的问题，最直接的问题就是引起了社会各界的不满，当时有人抨击“分税制”，把房价飙涨的因素归结到“分税制”上。
大家都知道，分税制是朱镕基主推的，攻击分税制本质上就是在攻击朱镕基，把对房价的不满全部宣泄到朱镕基的头上。
对于这种言论，朱镕基很生气。
2011年4月，他在清华大学讲话的时候表示：“最近呢，还有一种谬论呢，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说这个房地产项目这么沉重，都是过去这个分税制搞坏了，说税收都收给中央来了，地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？狗屁！”一句狗屁，可见朱镕基对这种说法的嗤之以鼻。
随之，朱镕基针对房地产过热的问题做出了讲话，他认为：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，所以地方把地价抬得那么高。
这个绝对不是分税制的错误。
地方没少收钱。
”朱镕基敢于直言，这一次更是一针见血，批评地方政府为了财政收入炒高房价，通过买地的方式赚钱。
这也就是所谓的“土地财政”，朱镕基在二十年前就能看出问题，真是不简单。
房地产为什么会过热，我们需要了解一下房地产过热的历史，看看到底是“分税制”的问题，还是地方政府的问题。
第一个问题，就是房地产和“分税制”有没有关系。
当时很多报纸认为“分税制”把税收大头都收给中央了，地方只拿小头。
这直接导致地方财政出现问题，财政收入不能填补财政支出，地方政府为了降低赤字，只能推高房价，然后通过卖地来赚钱。
在1978年之前，我国几乎没有房地产的市场，只有建筑业。
房地产产业是1978年之后慢慢形成的，而1991年-1998年是房地产火热时期。
外界认为分税制导致地方赤字严重，不得不推高房价。
但是朱镕基认为和分税制无关，因为国家财政总收入8.3万亿，但是地方直接收入4万亿，中央又返还地方税收3.3万亿，这一来一去就是7.3万亿，中央所有收入也就1.59万亿，只占财政总收入的20％左右（朱镕基原话）。
在分税制之前，中央的财政收入比重是28%、27%，现在勉强才20％左右。
外界抨击中央拿大头的消息不实。
地方只说中央收税，全然不提中央返还税收，这是不对的。
朱镕基认为，地方不是没钱，而是地方想更有钱。
收你一个亿的税，你照十个亿的说，但是中央返还你一个亿的税，你照一千万地说，严重夸张中央收税。
就从中央、地方财政收入上来看，所谓的分税制把地方搞穷，地方不得不推高房价，卖地挣钱的说法根本站不住跟脚。
朱镕基认为问题不在分税制，而是在于卖地收入归属谁。
对于房地产过热的问题，朱镕基说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了，所以地方把地价抬得那么高。
这个绝对不是分税制的错误。
地方没少收钱。
”如果卖地收入归中央，那么地方政府就不会推高房价。
但是卖地收入是归地方的，而且还不纳入预算。
这就直接导致了“土地财政”的出现，地方政府为了多赚钱，开始推高房价，然后通过卖地来赚钱。
因为这个钱不归中央，而是归地方政府，所以干起事来也卖力很多。
而且这也直接导致中央多次调控房价失败，因为地方政府为了多赚钱，往往会按兵不动，或者各种小动作破坏中央的调控工作。
这就是朱镕基所认为的问题。
当然，房地产过热是多方面的因素，地方政府推高房价是一方面，另一方面就是房改的弊端。
1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。
这个通知全部从此全面停止住房实物分配，而且实行住房分配货币化。
也就是说以后单位不分房了，而且分钱，让你自己去买。
在供给量没有剧增的情况下，需求暴涨，从而导致房价飙升。
房价飙升之后，地方政府推波助澜，炒房团大量炒作，房价开始居高不下。
中央在意识到问题过后，开始不断的调控房价。
但是我们之前就说过了，地方政府也是变相地加入了炒房大军，他们怎么可能会调控。
在调控多次失败后，中央甚至发出了“政令不出中南海”的叹息。
从千禧年到现在，中央多次提出政策，要力破“政令不出中南海”的状况，同时大力限制房价。
在2021年，房价终于出现横盘的局面，不再涨，那就证明中央的调控是有效的。
但是随着房价的横盘，甚至一些地方开始呈现下跌趋势，一些地方为了避免财政收入降低，甚至出台了所谓的“限跌令”，限制房价下跌。
但是，历史的趋势是不会被阻止的，地方的限跌令可能暂缓房价下跌，但是随着中央的加强调控，届时可能就不会出现高房价的问题。
朱镕基多年担心的问题，也可能得到解决。