现在，南京大户型供应量基本饱和，更充沛的供应量下，有些楼盘就不得不垫底了。
比如大校场的千万级豪宅——绿城凤栖潮鸣，共1栋楼64套房，面积166-234㎡，精装均价约5.1万/㎡。
拿地1年多才上市，又是只有一栋楼的mini社区，在拿了销许4个月之后，被曝认购2套，成交2套，去化不足1成。
今天笔者再看，已经有5套备案成交，还有1套交了首付还没下款。
可距离拿证已经过去了半年，照这个速度，剩下的58套房，不得再卖个4、5年？绿城凤栖潮鸣位于大校场，但位置并不在我们所熟知的核心地段——创新街区，而是在大校场北部的边缘地带，与石杨路只隔了一条秦淮河。
河的对岸还有一个强劲对手——金基璟樾府。
如果想看秦淮河景色的话，可能更大程度上看到的是壹城观泓。
和大校场其他项目截然不同的是，去往项目售楼处的沿路，一个指引牌都没看到，全靠导航自己摸索。
高情商：这是一个高冷的项目。
低情商：这是一个不够贴心的项目。
其实立个广告牌对于品牌调性并不会有什么影响，虽然酒香不怕巷子深，但项目周围有不少断头路，没有指引的话，难免让很多感兴趣的买房人略感不便。
这里笔者想到了城南的另一个已收官项目——仁恒城市星光，其周围的城市界面也比较一般，况且那会的市场还是不错的，仁恒尚且专门修了一条路通往售楼处。
而同期一样受周围城市界面掣肘的瞻月府，还能自费把旁边的七桥瓮公园升级一下。
相比之下，绿城这方面就很难评。
拐了几个弯，就能看到绿城凤栖潮鸣了，项目和金基璞悦隽园中间，还有老旧小区中和桥路59-8号。
走近可以看到，绿城凤栖潮鸣与老小区贴的比较近，并且只有一栋楼的它，在周围一众旧小区、旧街道看来，显得有些格格不入。
目前，项目的临时接待处设在中和桥支路，要去正式售楼处需置业顾问带领。
周围的城市界面大概是这样↓我们不能说老旧小区和老旧街道有什么错，但这样的地段注定做再好的产品再牛的设计也终究是错配，并不适合做豪宅，更何况是现在买方市场的当下。
绿城凤栖潮鸣前身是南部新城G124，2021年11月25日，边城拿地（楼面地价28589元/㎡，毛坯限价44898元/㎡），之后边城请了绿城操盘，打造“凤起”系，即绿城一直引以为豪的成名作杭州凤起潮鸣的产品系。
整个项目仅1栋楼，共16F，预计2024年10月交房，体量就一栋，交房也快得很。
原来项目设计是2栋楼，后来改规变成了1栋楼，令很多人费解。
总户数没变，2栋改1栋，有个很重要的理由：可以直接压缩建筑成本。
肉眼可见的就是东西山墙的外立面成本就能直接省下一半。
修改规划前的绿城凤栖潮鸣修改规划后的绿城凤栖潮鸣在外立面上，项目采用三玻两腔幕墙玻璃+铝板干挂。
绿城当年能够扬名立万，靠的就是高标准的外立面。
这源自老宋的一个顿悟：“每在外立面多投入500元/㎡的成本，二手房每平米就能多两三千溢价”。
这一点，被越来越多的南京业主发现，并付诸行动。
撇开一切外在因素，项目本身的产品力还是很强的。
首创游艇型入户大堂，令人眼前一亮。
这在当下到处都是顺景园林的市场里，的确很特别，让人印象深刻。
水上花园会客厅↓绿城凤栖潮鸣是一层四户，其中，东边户236㎡户型与西边户215㎡户型的客厅是朝北的，只有中间户166㎡户型客厅朝南。
我们先来看最小的166㎡户型，在销控表上，这个户型总价集中在850-900万。
户型设计上中规中矩，没什么硬伤，但这个总价段竞争很激烈。
板块内，创新街区的几个盘都可以选，甚至可以去买大校场的洋房。
哪怕跳出板块，河西南一波小高也都能选。
相比之下，有多少人会选它？建面约215㎡的户型，打造了端厅户型，这个户型可以带来的宽阔视野，但北向的视野可能并不是流光溢彩的秦淮河，而是一栋栋高层的壹城观泓。
光这个面积段而言，汇文府还有215㎡在售，去化也不算特别顺畅。
目前三种户型只有东边户的236㎡户型开设了样板间，总价1200-1300万。
一梯一户设计，每户业主都享有一个私家电梯厅。
电梯厅实景约5平方米独立玄关↓这个设计在同总价豪宅中并不多见，有了这么一个玄关，主人家的气派尊重凸显，又把室内的私密照顾到位。
但对于这个玄关，大家就仁者见仁智者见智了。
就像中宁府的女王玄关，非常气派，又掩盖着一丝神秘感，爱的人很爱，但也有人觉得面积被浪费了。
但到了这个总价段这个面积段，豪宅的面积其实已经不太需要那么多了，一些人的看法就是：豪宅的设计，就看面积怎么优雅地浪费。
端厅客厅面宽达到11米，并且这个客厅没有又重又笨的客厅移门，观景无界。
这样的设计在南京独一份，要知道，哪怕是河西顶豪四大天王，也无法直接把移门去掉，这次绿城做到了。
据说绿城为了达到这样的效果，不惜花费400万。
全屋的装修大量采用木饰面和大理石。
全屋的吊顶、墙体等大量采用了弧形元素，高成本高审美，跟河西几个顶豪的设计理念不谋而合。
装标方面，品牌采用嘉格纳、博世、松下、贝克巴斯、蒂森、铂浪高唯宝、汉斯格雅……挑不出什么毛病，标准还是挺高的。
相信文章看到这里，很多人对于绿城凤栖潮鸣为何明明产品力超群，却寂寂无名，去化艰难，已心中有数。
作为正牌绿城的操盘项目，项目的产品力优点很多。
但问题就在，这个项目优先很明显，缺点也很耀眼。
除了卓越的产品力，其他都是问题。
1、孤单的“光棍楼”在南京，像这样的1栋楼、2栋楼体量的楼盘，可以说没一个是好卖的。
河西的高力璟华府、河西南的江宸府全是前车之鉴。
这样的小体量楼盘不仅居住氛围不够、绿化施展不开，还有一个潜在问题：但凡后面交付有点问题，业主想集合去找开发商谈判都找不到几个人，人少言轻，并且在周围一波老旧小区的围合之下，豪宅的氛围感也没了。
在项目旁边，四叶草尚且能够报团取暖，但像这样的单一栋楼的项目注定势单力薄，孤掌难鸣。
2、全盘面积166-234㎡，是豪宅。
但在大校场，不缺大户型在大校场，几家楼盘的销量已经充分说明，180㎡以上的户型是去化难点，可能2021年大成雅境176㎡尚能卖完，但到了2022年，产品力升级的汇文府最大215㎡的面积想当场卖光就没那么容易了。
目前，大校场各家楼盘剩下的全是大户型：伟星誉璟府仅剩196㎡户型在售；保利文华剩余128㎡、175㎡户型在售，175㎡的货更多；云尚紫薇除了户型脱离常规的140㎡，172㎡还在售中。
在如此浩大的供应量面前，说句“南京遍地大平层”丝毫不为过。
当然，以上所说并不包含洋房，比如云尚紫薇182㎡的洋房，是大户型，但因为洋房优势拉大了稀缺度，并不算难啃的骨头。
如果是小高、高层产品，180㎡左右甚至更大面积段，放在大校场，还是略超前了些。
3、大校场内卷严重，项目区位并不占优势其实从绿城之前为数不多的拿地逻辑来看，绿城更偏好在有自然资源加持的区域拿地，但可能成本原因，在拿地上不愿意掏太多钱，这也导致之前绿城在南京拿的地都是比较边缘化的地块。
可能本身产品力摆在这，又是浙企一哥，对于项目操盘还是相当自信的。
当然，大校场本身板块价值已经够了，问题就出在，大校场现在供应量确实太大了，光是挤在创新街区的楼盘就有十几家，其中还有跑道中轴线的楼盘，相比较而言，绿城凤栖潮鸣的宏观地段是大校场，价值够；但微观上，周围城市界面杂乱，且偏在大校场一隅。
如果就这一个缺点，可以用体量大的特征去填补，就像金鼎湾状元府一样，即便一墙之隔是仓巷旧民居，但小区体量够，存在感强，旁边的棚户区就能忽略不计。
问题是项目不仅城市界面差，体量还很小，缺点就被无限放大。
4、项目过于“低调”有钱人买房其实跟买奢侈品是一个道理，都存在一定的“炫耀型”心理，这种心理不是说住着XX楼盘，还需要解释房子在哪、是一个多大面积段的社区、配备多豪华的装修、有多么无敌的景色和地段，这么说就感觉很刻意，很做作。
比较理想的场景是这样，买一个知名度够高的项目，谈起只需轻描淡写说一句“我住XX”，就够了，气氛就到位了。
反观绿城凤栖潮鸣，静悄悄地公开，悄咪咪地拿证，卖得也是云淡风轻，各种高冷，调性是没错，但知名度终归还是很重要的，绿城的金字招牌并不等于就可以宣传躺平，对于买房人来说，要的不仅仅是一套好房子，也要买一个超强的知名度。
当然，没有十全十美的楼盘。
无奈现在市场供过于求，购买力相当挑剔，如果一两个缺点还好说，但如果硬伤不止一个，那就只能慢慢卖了。
从另一个角度来说，有了这个项目的产品力打底，绿博园项目地段就没啥可挑剔的，配上绿城的产品力，值得期待。
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