​文 | 南京开盘未经授权，禁止转载今年以来，南京楼市变幻莫测，一边是开发商疯狂领销许，抢跑开盘！另外一边，部分楼盘降价打折促销，有房卖不动！部分新房突破房价天花板上市，热门板块二手房挂牌价持续走高。
在这样的情况下，市场上一些房源价格持续走低，甚至价格年年下跌。
很多买房人都在问现在的房子到底能不能买？不管买哪里，但是这一类房子不能买！在北京，无论是二环还是五环，有一类房子价格下跌的非常厉害。
不仅没有学区，而且房龄老，被我们统称为“非学区老破小”。
从今年下半年开始，只要是提起北京二手房，基本上都是打折、成交下跌的新闻。
万房研究显示，2017年3月份是北京历史高点，北京2019年成交套数TOP100、成交面积TOP50中100多个小区，只有不到10%的小区抗跌，单价能上升接近17年最高点的微乎甚微。
据探索数据价值统计，北京市范围内，单价小于3万/㎡以下的小户型房源整体降价幅度较大。
房龄越老房价跌的越快，从北京今年以来房源汇总来看，房价下跌最多的小区大多数楼龄在20年以上。
数据不能说明所有，但也能够呈现出一定的规律。
以北京北重西厂为例，小区建于1998年，房龄超过了20年。
这样的房子，很难交易，基本不是出租就是等待拆迁。
房价直观可以看出，近3年来，价格走势一直在走下坡路，二手房价格明显低于板块房价平均值。
同样的在南京，这样的规律也是存在的。
比如位于南京麒麟镇的锦绣花园，现在二手房均价约21530元/㎡，而去年12月份小区二手房价约21852元/㎡，一年之内，房价不增反降。
据了解，小区开发商拿地时间是2000年，建成交付已接近15年左右。
由于今年才被划分到南外仙林分校中、小学学区，二手房价格一直在区域中不算高。
苜蓿园的银龙花园目前二手房价格在23429元/㎡，从房价走势图上来看，价格一直停滞，低于区域价格。
小区建于2006年，房龄超过13年，学校是银龙花园小学，目前小区三期的价格还没有前期房源的价格高。
在南京市中心，也存在着没有学区，或者学区一般的老房，价格也是一跌再跌。
秦淮区夫子庙周边的邀贵井小区，目前二手房价格26213元/㎡左右，从房价走势图上来看，价格一路走低，低于区域价格1.1万/㎡左右。
附近有建康路小学、第三高级中学文昌初中校区等学校，以老旧小区居多，小区目前已有近20年的房龄。
除老破小之外，市中心酒店式公寓也难逃降价的危险。
精锐SOHO酒店式公寓房价连续走低，目前仅16833元/㎡。
而今年3月统计的时候，它的均价还在17833元/㎡左右，价格一降再降。
看上面这几个小区，可以总结出一个套路。
第一，房龄老的小区房价难以随着市场情况而增值。
第二，学区一般的小区价格都低于区域价格。
第三，酒店式公寓很难增值。
一般来说，主城老房的优势在于学区、周边生活便捷。
但是这类房子房龄比较老，房子的品质、环境与新房没法比较。
如果没有名校学区的，二手房房价涨幅已经比不上周边的新房。
除了没有学区，面积大、楼层高、没有电梯、环境差、总价高，这样的房子未来想转手更是比较困难。
说白了，在这样的环境下，老房子是没有核心竞争力的。
如果没有学区因素，一般情况下，购买老房子的人群是购买力不够的刚需群体。
不过多数房龄超过20年以上的老房子基本上物业较差，或者说没有物业的，另外楼层高、没有电梯，居住体验感很差。
今天，笔者在朋友圈看到有人吐槽自家的“老破小”，没有停车位、没有电梯，奉劝各位千万别买老破小！业主一次性列出了小区“8大宗罪”，详细举例说明！文中提到的某夫子庙老小区，道路难开，下雨天无路可走，没有停车场，每天停车需要花费大量的时间找停车位。
再如，小区没有多余的空间，人们“集中式”的休闲，显得非常拥挤。
同时，楼道没有灯、小区没有排水系统、没有门禁，让人在这里住的非常不适应。
按照道理来说，夫子庙的地理位置，已经非常优越了，堪称主城“黄金区域”，也难逃被吐槽的境地。
笔者有一个住在城南的朋友，当时也是资金有限，买了某老小区的房子，时不时的会透露出后悔买它的情绪。
他告诉笔者，小区不存在物业这么一说，内部无人管理，“牛皮癣”小广告随处可见，墙上密密麻麻的全部都是，一夜睡醒之后，连家门口贴的都是，令人十分不舒服。
小区同样是没有电梯的，每天上下楼，都要爬楼梯，遇到需要搬运大件物品的时候，就非常不方便。
还有小区里停车位需要靠抢，如果你下班回来晚了就没有地方停车，小区里一个拐角的地方都能停放4辆车，挡住了外出的大部分道路。
其实如果价位差不多，可以考虑买远一点的新房，新房不管从环境、居住体验上，都要比老房子好的多。
另外，在都市圈买房也需要谨慎再谨慎。
虽然近些年南京都市圈的房子备受关注，但是依然存在被套住的问题。
还有就是刚需首套买公寓，后期出售会比较困难，谁都觉得下一个被套住不会是自己，可是谁又能保证呢？最后还是那句话，房子是用来住的，不是用来炒的。
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