改善置业和各区域高端楼盘是目前买房人关注的重点，2023年下半年几个月，青岛除了崂山前海的新楼盘吾疆、银丰玖玺台等千万级以上楼盘之外，其他区域有哪些改善楼盘值得关注呢？咱们一起看看最近新规划和开发商的动作：李沧区——主城新改善新高地、市区东部首置首选最近两年是有史以来咱们在东李改善置业的最好的时机。
不仅价格实惠，而且低密度和舒适户型频出。
青岛东李纯低密度改善盘，6-9层洋房，也要来了。
绿城晓风湖畔东侧的新地块，和达跟青岛城投的项目，规划出来了。
整个项目是容积率只有1.2的6-9层洋房，这种产品还是非常稀缺舒适的。
一共176户，自然比较抢手，价格会在多少呢？目前晓风湖畔二手房报价在3.5~4万之间，和达和山的洋房价格在2.8~3.2万之间，长涧项目价格估计在两者之间，部分大面积可能会更高，毕竟只有176户。
长涧地块的客群自然是主城改善客群，虽然地铁不是刚需，但地块正好出门就是2号线延长线合川路站。
解读东李的500万以上的买房需求很简单，那就是客群购买力不低于张村河板块和浮山后，但不满足于张村河板块的容积率、梯度溢价率并且对崂山前海诸多二手老房子不满意，挑战崂山前海一线1500万以上的改善房源又有压力，便大胆可以考虑东李板块。
目前昆仑天麓湾、青山湖岸、森林公园都有容积率不高的“洋房”，更倾向于400万左右及以上的刚改、首改客群选择，产品设计还是可圈可点的。
至于金茂府某个地块的大户型以及和达和山的洋房、叠拼，特别是后者更倾向于预算较高些改善客群，新房价格相比周围差不多品质的二手房还要实惠。
期待长涧项目的同时，咱们把目光投到和达和山项目上，最近入户大堂和实体园区、实体楼样板间开放，可以看到工程进展，这也是很大的进步。
世园板块另外一家新上楼盘，璀璨璟园，是金茂和世园集团投资，招商操盘运营。
这个项目的产品是11~17层的120~160平的小高层产品,5栋11F+1栋13F+1栋14F+1栋15F+2栋16F+4栋17F+1栋1+16F首层架空。
整体上这个项目和世园金茂府还是有些产品重叠，但也算是补充了选择。
作为第三人角度看，世园板块主打的就是生态环境，空气质量还不错，没必要全部都做科技系统和精装。
如果300万以内产品做毛坯，去掉工程配套的工装科技系统，照顾到松岭路沿线以及金家岭首置客群；400万~1000万价位段产品做可选择性的精装和科技系统，然后再稍微匀出点4层叠拼，可能整体大地块销售节奏更快。
当然了，央企融资能力还是自身优势，不能都兼顾，当我没说。
城阳区——看点是东部城阳街道和高新区，改善化是常态城阳区新上的改善盘，看老城区的话，那就是云玺雅颂。
云玺雅颂的起步面积是141平，最大330平，名副其实的高改盘。
但也有不少缺点，最大的缺点就是价格预期太高，不一定有和达棠颂幸运，其次是老城区和中心地段的周围环境缺乏青岛独有山海特色。
云玺雅颂第一排的楼座，180多平的豪宅是10层就罢了，关键还临路（临路如果观景效果好也可以），有些买房人就比较纠结，这个没办法，土地参数和图纸定好的。
在这基础上，开发商只能在产品上下功夫，户型、园区设计、公区活动中心（会所等）、外立面等方面多下功夫。
云玺雅颂虽然有些看似难以避免的问题，但好在正阳路以南新房少，次新二手房价格不低，销售自然压力也不会太大。
只是相比体量更小的银丰小北曲地块，推盘节奏需要把握好了。
其实，在城阳买改善盘不该再用所谓的老配套来定义地段了，买改善盘的对地铁需求并不高，而且老城区意味着喧闹和嘈杂、拥堵，缺少生态自然景观优势。
商业配套譬如北曲商圈四大商场，像北岸绿茵城、云玺雅颂、银丰小北曲项目，虽然离得近，但不意味着走路10分钟能到，反而同样需要开车堵一会车才能到，还得需要找车位。
而城阳改善板块的“新贵”当属白云山板块，两个山体公园改造基本完工，虹子河水库、凤山等自然资源优势。
白云山板块的春阳路沿线几乎是低密度住宅和高端写字楼遍布的一条街，大有超过正阳路中轴线的势头。
有人问，为何未来之城难以成为改善聚焦地，还跟胡Sir争执半天。
这个问题，早在2年前，就写过未来之城的情况：大体意思是如果楼市状况好，那最早买未来之城的客户大概容易买贵，而未来之城“未富先老”；如果楼市状况不好，那未来之城必然还是从刚需开始着手，目前在售的新房以刚需为主，正好1号线地铁站能照顾到两个未来城的刚需产品，大面积的户型必要性不大。
未来之城的客群基础、楼盘开发状况，跟高新区东部、白沙湾还差不少发展阶段，2年前就说过“未来之城的未来在未来”。
当然了，现在降价、提高分销力度，刚需也可以考虑。
诸多追求改善居住的朋友错过了滨湖国际、白云山花园、檀府三期等低密改善产品，同时对新来的开发商并不放心，还是期待能有靠谱的开发商来到白云山。
在众望所归之下，青特在白云山板块的东北侧接下来即将开发一个新改善项目，那就是青特滨湖观澜，详细介绍可以参靠下之前介绍的视频：00:00/02:41倍速如果您预算够高，而且对城阳老城区有执念，当然可以选择天一仁和的云玺雅颂；如果对老城区并无执念，可以选择新晋改善板块的项目。
而且着眼于大青岛东部，一条青银高速30多分钟从白云山板块即可达到崂山万象汇，和15分钟达到北曲商圈对比的话，崂山选择性和消费档次毕竟更高。
如果考虑城阳老城区以及白云山板块都满足不了需求，那就不如直接在东李板块选择。
毕竟城阳老城区改善房也上2万大几了，前几天写的这篇1.5万阅读量的文章中也有详细分析：此外，青岛高新区文典路以北的“高实金茂府”的项目公示图也出炉，金茂代建府系产品的容积率不高，去化户数压力小于中欧青特滨湖国际，但开盘晚了。
这个规划看土地参数基础不多，金茂府系产品设计还有支撑，中欧青特滨湖的产品设计也不错，但问题是高新区的改善基数到底有多大，毕竟去年中欧金茂府消化一波客群。
高新区增量改善或者在卖手里二手房，像空置率、挂牌量双高的改善二手房融创红岛壹号院转手周期又长，包括金茂墅的叠拼也是同样问题。
目前高新区的改善房或者就要扩大客群范围了，否则去化周期还是很大挑战。
西海岸新区——上半年开发区刚改房热销，下半年唐岛湾改善发力西海岸新区的改善盘看点在唐岛湾，海岸桂府、海信君悦以及荣泰君汇，具体说就是后两个项目，毕竟海岸桂府也没几套房源。
海信君悦的优势是品牌和兑付能力，只有横排三栋楼，但也不影响顺销。
这几个项目之前的板块价值和价格逻辑，胡Sir也有文章介绍：荣泰君汇这个项目定位和户型设计确实能跟名嘉荷府较量一番，但操盘能力受限，不一定能把握住预期的客群，何况名嘉荷府中后期销售进展也不快。
而且最重要的是，荣泰君汇的交叉客群还是不少的，同样是看重面积段和户型的客群来讲，凤栖澜玥不能说产品力极佳，但毕竟现房、玻璃幕墙实景呈现，还是对荣泰君汇有一定的竞争优势的；对配套和内部配套看重的业主，也有可能去选择准现房的万科翡翠长江或者具有优质品牌力的海信君悦，那降维降价位段选择的话，甚至很多客户被万科青岛小镇洗掉，毕竟也是叠拼别墅，算上别墅装修也没有君汇价位高（买小镇、君汇的客群对学区要求不是不高，可能之前有学区房，并非纯上学需求）。
其实，像荣泰君汇以及海岸桂府这种品牌来讲，最大的挑战是兑现实力，不免有些客群会存在质疑。
胡Sir的观点是看开发商进度和节奏，实在不放心就选平替的现房呗。
另外不要全盘否定，就像中联建业在唐岛湾最核心地段开发的中联和府，又有几家知名开发商超越它了呢？现阶段在青岛买刚需房很幸福，买改善房更幸福，产品力和规划设计都跟得上，唯一要自己理清楚的就是摒弃地段执念。
何为地段执念，那就是如果一直认为市南比市北好，市北比崂山好，必然很难买到心仪、舒适且产品力优质的好房子的。
有些地段的认知，要从多维度考虑，比如东李的森林公园，有人说离李沧中心远了，人家开车去往李沧乐客城和崂山万象汇都差不多时间，为何要去李沧购物，楼下该有便利店和小市场就够了，举一反三，以此类，多了胡Sir也不展开了。