（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）近期多家企业来北京楹庭律所，这些企业所遇到的情况大多是关于企业商服用地闲置纠纷问题。
其中哈尔滨某企业所遇到的情况十分具有代表性。
该企业获得了某商铺用地，多年来却一直无法投入建设，现在面临土地闲置问题，不知道该如何解决？能否获得相应的补偿？专注于行政诉讼、政企纠纷等法律服务10多年经验的路永强律师为大家答疑。
#商服用地# #案说行政诉讼# #闲置土地#企业商服用地因某些原因不能建设，多年以后被认定为闲置土地被收回，这类的纠纷在楹庭律师办理案件过程中也是比较常见的一种类型。
我们在办理案件过程当中发现有大量的闲置用地，其实在2012年之前大家谈到闲置土地认为它是一个不好的称谓，有可能面临行政处罚。
确实在2012年之前很多关于闲置用地的规定，几乎都是按照处罚来进行的。
因为当时在某些地方确实在严查囤地、哄抬地价的情况。
但是在2012年国土部做出了新的《闲置土地处置办法》，更科学的划定了闲置土地形成的一些原因。
楹庭律师团队现场为来访企业答疑。
董国女律师（左一）、路永强律师（左二）比如哈尔滨该企业所遇到的情况，商业用地的闲置并不是因为企业主观的原因导致的，而是历年来因为一些地方上拆迁的纠纷，因为规划调整的纠纷，因为行政机关应当解决的一些问题迟迟没有解决等等各种原因导致的土地无法及时地开发利用。
根据《闲置土地处置办法》第八条作出了详细的规定，有下列情形之一的造成土地闲置的，应当被认为是行政机关的原因导致的。
比如行政机关没有按照合同约定或者划拨决定书约定的条件和期限提供土地的，特别容易被误导。
有很多人说行政机关确实提供土地了，其实大家一定要注意这条规定，是没有按照约定的条件期限提供。
期限很好理解，就是没有按期提供。
条件是非常重要的。
因为自从2010年之后发布了多个文件要求必须“净地”出让，也就是必须“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
但是，依然有很多土地在实际上执行“毛地”出让，上面依然有一些房屋、树木、鱼塘、小山丘、河沟等等。
甚至有的土地地上物的权利还有一些纠纷，有纠纷这显然不是“净地”出让。
这类的情形显然是行政机关的原因导致的土地闲置。
关于土地利用总体规划、城市规划等发生的变化造成了土地闲置的，比如说有的是处于水源地保护区，突然规划发生了变化；有的处于历史名胜区、文物保护区等等突然发生了变化；有的是因为处于自然保护区，有的是城市规划、产业政策发生了重要变化等等。
总之是行政机关的规划产生了变化，这类也被认为是行政机关的原因导致的土地闲置。
另外，还包括主管部门发布的相关的政策导致无法建设的，一些文物保护、外交等等这类原因导致的土地闲置。
以及一些地上物发生纠纷等等这样一些情况，比如说有一些诉讼等等这些情况导致的闲置土地。
还有一些其他的情况导致的土地闲置。
我们楹庭律师所接触到的类似的闲置土地案件过程当中，几乎全部具备上面的某一项甚至几项的条件，都应当被认为是行政机关的原因导致的土地闲置。
那么，出现这样的情况应当怎么办呢？《闲置土地处置办法》第十二条就给予了明确的规定，如果因为第八条导致土地闲置的，必须按照第十二条进行处置。
《闲置土地处置办法》第十二条　因本办法第八条规定情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：（一）延长动工开发期限。
签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。
从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过1年。
（二）调整土地用途、规划条件。
按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。
改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。
（三）由政府安排临时使用。
待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。
从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。
（四）协议有偿收回国有建设用地使用权。
（五）置换土地。
对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。
涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。
（六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。
除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。
符合本办法第二条第二款规定情形的闲置土地，依照本条规定的方式处置。
《闲置土地处置办法》第十二条列举了几项，比如说延长期限、修改规划等等，这些都是不常见的，常见的一定是置换土地和有偿收回。
置换土地和有偿收回，这里就面临一个问题：有偿收回当按什么标准？根据最高人民法院典型案例海南省某地土地收回的案件，也是因为行政机关的原因导致土地无法建设的，收回的时候最高院明确规定按照市场价格，收回时的市场价格进行补偿。
因为行政机关的原因导致企业这些年无法进行开工建设，前期投入的部分以及其他的一些预期损失等等也应当主张。
根据《优化营商环境条例》第三十一条的规定，根据关于产权保护的意见等等都有类似的规定。
如果是因为行政机关的原因导致土地一直无法建设的，那么因此造成的其他损失除了土地之外的，也应当进行赔偿或者补偿。
赔偿或者补偿如果真的是公共利益的原因，那就要进行补偿。
所以大家一定要注意，补偿包括两大类内容：一是关于补偿。
另外应当注意大家一定不要擅自行动或者走一些错误的维权程序。
我们接到的案件当中有很多是启动了一些错误的程序。
比如说海南、山东等好些地方都经常遇到这样的案件，企业主先找了一些其他的法律工作者，然后启动一些错误的程序。
因为这类案件属于行政补偿，国内目前真正研究行政补偿，专门做行政补偿案件的团队是比较少的，真正研究这方面的案件的律师也比较少的。
对于这案件的处理一定要注意走正确的程序。
《优化营商环境条例》第三十一条　地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。
因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。
因为我们看到过太多这类的案例，有的企业损失很大，比如说有的企业直接损失19亿。
所以这类的案件，希望大家永远不要遇到。
有些法律工作者是按民事的思维去考虑这种问题，其实方向错了。
因为在民事法律关系当中民事法律关系当中对于公共利益的定性和行政案件当中对公共利益的定性是完全不一样的。
在民事案件中对不可抗力比如说台风等等一般认定性质是一样的。
比如说双方因为不可抗力的原因导致的无法继续履行合同的，双方就各自承担自己的损失，双方互相返还相应的资产。
在行政案件当中就不这样认为。
行政法中有信赖保护原则，对于这类案件当然应当根据一些产权保护的规定，《优化营商环境条例》的规定，最高人民法院关于审理行政协议案件的规定等等当然应当补偿或赔偿行政相对人的所有损失。
如果您也遇到这样问题，一定要向专业团队进行咨询，北京楹庭律师全国出差办案。
我们经常也会在网上不遗余力的去做一些科普，目的就是让大家尽量少走弯路、少踩坑、少损失。
因为我们看到这样的案子就觉得特别痛心，有的居然是因为一些错误的维权方式导致的就非常让人痛心。
如果您向我们咨询，我们可以根据您提供的证据，依据提供的线索，结合我们的法律法规，结合我们的诸多案例为大家制定一个正确的维权方案，制定一个高效更全面的维权方案，以求达到更好的维权效果。
本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。