我是广州一姐说楼市,资深房产投资专家。
您苦苦寻求的买房军师，目前已为上千人提供过买房私人定制方案。
一姐不像其他自媒体，天天发鸡汤，含着骨头露着肉的让你摸不着头脑，房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人 !一姐只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下精选问答选自粉丝提问提问：一姐您好！我想问一下名下老破小是否有必要都清理掉？如果处理掉以后需要购入什么样的资产？回答：老破小的价值具体要看你的坐标城市，地段，学区等等来细分看，你的这个问题有点笼统。
一般来说，老房存在的基础，缺一不可:1.上车需求的挤压2.大量无法转移的人口3.低总价，高得房率、得功能率从这点上来说，基本只有北京和上海的老房才有买入的价值基础。
比如广州来说，由于上车容易挤压不强，且人口转移，深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。
老房的价值，和上车需求紧密相连。
买到，也是需要付钱的商品。
老房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。
如果你持有的是三四线低能级城市的老破小，那就价值不大，跑不赢新盘或次新盘，建议出手置换核心地段新一点的房子长持。
提问：一姐老师，现在中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果上家要到手价，下家就要承担3个点。
怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！回答：一是上来不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。
二是不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。
三是找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需要你自己多上点心，多掌握些信息。
实际谈判中，先让中介去砍客户价格，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。
和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难生存。
一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。
提问:一姐:我卖了广州金融城附近天朗明居的一套房，准备买海珠保利天悦商住房，但钱不够，所以准备卖番禺富豪山庄的一套160方的大房子，不知道这样是否正确?因为富豪山庄的房子附近祈福地铁明年要开通了，而且附近准备也有新盘准备开盘，价格据说比现在还要高出1万元。
所以比较纠结这样是否合适。
回答：这样操作不建议，首先用2套置换1套，升值能力不如2套,其次番禺这套涨幅已经很有确定性,现在出手不划算。
如果说二套房子差一部分预算，可以做2改1,采用全款抵押方式买入，找中介垫资公司配合，过户后迅速抵押7成,相当于首付3成，资金利用率最大化。
提问:一姐你好!想问问3年前在佛山三水白坭贷款了套90多平的毛胚房纯投资,在佛山罗村罗湖市场周边自住一套已还清贷款差不多年十几年3房6楼步梯!现在三代同堂要换4房大户型，想在南海或者三水找一套可自住加投资地段容易脱手因为不是佛山本地人，可能考虑10多年后不再这边发展。
一姐能推荐一下应在佛山哪个地段买有升值空间?能接受1 .5万以下的单价!小孩子过2年要上小学了!想找方便上学的。
现在名下2套房，不知道怎么规划，主要是手头票不多，要卖掉一套或者2套都卖了吗?以佛山现在这楼市行情两套都卖了会不会不理性,请姐指教!佛山三水新城如果是出于投资目的，就不建议了。
因为现在来看，不限购、价格相对便宜，但三水区的区域经济实力、人口增速、产业情况等都不足以支撑起居住市场，未来是否容易出手是个值得考虑的问题。
长远来看，三水楼市无长期的支撑。
从你的需求来看，一方面需要改善自住，一方面想纯投资,从你的资产来看，当前手里2套都不够优质，步梯房以后都是硬伤，三水区位投资没潜力,我的建议是逐步出手并优化资产配置。
出手置换顺序是:首先出掉三水房子，因为你自住房子无贷款，这样就可以腾出首套名额，再结合自己生活工作半径买一套4房改善, 注意带学区，为2年后孩子上学做准备。
上面这一步是先解决自住改善需求,解决好后就再把自住步梯房出手，再去纯投资一套小户型配合出租。
佛山的最大卖点在于和广州的联动。
所以投资要买就买千灯那一带靠近地铁的房子，比如金融高新区站，千灯湖站附近，淘二手次新带精装，买入即可出租，然后长持。
提问:一姐美女好:我是新人，很庆幸有机会遇见你。
很焦虑，希望能得到你的帮助。
我家现在武汉江夏金地湖山境为儿子购买了一套132的住房140万左右。
2017年买的19年交房的。
月贷3000，不好出租空置中。
现儿子在广州打工，月收入1万。
我们在四线城市。
儿子想考虑在广州工作生活。
我们想把武汉的这个房子卖掉再换一个，不知道是在武汉还是在广州考虑?我们个人的想法是把现在的房，换到武汉有投资价值的地方买个小房。
或是考虑到广州买房，希望一姐能给个更合适的方案，谢谢!回答:你好，广州1500万+的常住人口，2500万的实际人口，每年人口继续导入50万，土地资源不缺，粤港澳大湾区政策不缺，自由市场经济活力不缺，产业不缺，民间富裕购买力强。
从哪一点看，广州的资产质量都比武汉要强。
大单优先原则，如果子弹充足100以上，建议优先考虑广州。
提问：一姐好啊：今年买房投资，怎么买到好的房子，我在上海买过一套房，贷过款，在19年的年底卖掉，广州社保已满5年，今年想在广州买房，请问我这种情况，属于首套房吗？回答：你这个属于“二套房”，首付6成，主要你之前是在上海买的房，界定是否二套房得看那个城市，买房投资，要买大城市或者周边地区。
资源集中，有需求支援，能保证投资回报率和流通性。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分人前面。