这是厚正说的第4篇文章住房不炒、量力而行文章首发平台在微信公众号“厚正说”“看了你写的文章，上面提到了不少地方，唯独现在正火的紫东没讲讲。
”紫东那么大，你想听哪一片？“方便，就都讲讲吧。
”也罢，借着这个机会，就把之前的底层逻辑，拿来实战一番。
紫东很大，里面涉及到不同的区块，我们以地理因素、行政划分、规划愿景三个要素，来看地块的剩余潜力。
前提要明确一点：南京的城市红利依旧。
但房市分化是必然趋势。
{1}1汤山一带麒麟和仙林这边，地理情况并不乐观，尤其是汤山一带，以温泉小镇而闻名。
那么，温泉代表着什么？浅层地下水充沛！对于健康生态来说是好事，可却是工程建设的噩梦。
一挖就出水，地基怎么打？要知道现在的高层建筑，乃至于公路桥梁，都是对地基要求甚高。
更别提地下建设了。
同时该区域还具备连绵的丘陵地形。
这种地段，在如今的技术水平下，土地投资的性价比极低。
其较为明朗的出路，就是健康养生、旅游度假的方向。
可这种产业，能够容纳的就业人群并不密集、薪资也较为普通。
从规划布局上来看，基本属于居住需求和价格动态平衡的区间。
剩余潜力有限，如非必要，不建议把南京房票用在这里。
2龙潭港如今龙潭港的房价也不算低了，新房能卖到1w7。
这里最近有基建的福利。
但不算主城，城市红利较少。
规划预期设定为港口，物流中心，开发还在推进。
所以，这里属于厚正说第二有利价格区间，但问题是这里之后的居住需求可能并不旺盛。
其内部的就业人员大多是普薪和低薪的就业人群。
这种人群的购买力是有限的。
这就导致房价会被需求端的收入水平影响。
但优点胜在资金门槛低。
南京的房票很珍贵，建议多加考虑。
3仙林湖从规划上来看，这个版块，基本上已经接近厚正说定义的成熟期了。
价格在3w5左右。
产业较为缺乏，周边又受到地理丘陵的限制，待开发的地段并不丰富。
同时，该地段内部房源较多，周边又有摄山星城的大片安置区，还有正在建的红山保障房片区，以及房源严重过剩的宝华镇。
从居住和就业上来看，明显失衡。
剩余的潜力有限。
但胜在生活配套齐全，又有南京主城的红利。
如果有剩余房票想要投资，建议再多考虑下。
4尧化门二手房价格在2w6附近，没有倒挂红利。
这里有不少产业，但产业定位不高，就业人群收入一般。
周边可开发地块并不多。
而且老城区面积不小，拆迁、安置成本高，土地増值前景一般。
还是建议多考虑。
5仙林中心这里不再赘述，基本上已经达到了厚正说认为的成熟期。
以后若有倒挂新房出现，上车也无妨。
6紫东核心区这里是我认为最有争议的地方。
要点：这里新房存在小幅倒挂！地理层面来看，这里优劣参半。
优点是这里的农田较多，且从规划上来看，是可占用的耕地和集体用地。
可以低成本占有土地。
缺点很明显，这地段丘陵繁多，毗邻汤山，地下水情况较为复杂。
土地开发成本较高。
如果该地块有地方因为地下水、山脉问题，要加大投入成本的话，这个规划执行进度有待考量。
而且，就算执行下去，也会因成本问题，而有所妥协。
《警惕睡后返贫：新时代购房的底层逻辑》里说过，投入同等资金具备更高回报的城市，是厚正说第一有利城市，地块也是一样。
这一点，该区块表现一般。
行政划分属于主城，可以吃到南京城市红利。
规划上来看，这里属于厚正说的第二有利价格，未来有市政规划兜底，且定位为紫东概念的核心地段。
但产业定位情况并没有明讲。
这里的科研产业的就业人群是什么收入水平还不清楚。
里面的健康概念值不值钱有待商榷。
生活配套上，吸引人的就是有一个仙林外国语学校。
但厚正说认为：决定该学校成绩好坏的核心因素，在于该学校生源的家庭水平，直观上看可以理解为家庭收入水平。
这个学校日后怎么样，现在来看，还不明朗。
这里周边已建成的居住用地不少，像是东郊小镇、银亿东城，同时内部还有孟北的拆迁安置房区。
如此综合来看，紫东核心区，有发展潜力。
但掺了多少水分，被摊平了多少居住需求，并不清楚。
腹黑点来看，这里征地便宜，名头响亮，卖地就贵，有些钱就出来了，而且产业用地还没动土……(言尽于此)未来，如果规划落地不及预期，那么房价方面的走势，还有待考量。
{1}详情分析来自《裂变分化：隐藏在十四五规划里的房市走势图》