我是广叔谈房，资深房产投资专家。
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关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球提问：广叔您好，在白云区岭南新世界有两套房，一套大的自住，小的出租。
小的目前值350左右无贷款，大的有100左右的贷款，目前手上有300左右的流动资金，想再投资一套房，该看哪个板块？是否要将小的那套卖掉去换一套更大的？考虑两套房再买一套会被限购，谢谢回答：你好。
岭南新世界的盘非常大，小的应该是2房，目前卖的话还不划算，行情刚来，可以晚一点，年底再看看。
子弹300，不知道有几成名额？如果是缺名额，可以卖掉，再还掉大的100贷款，剩250+300，拿400五成付可以买到800左右的房子，手上留点资金备用。
可以看下天河：美林湖畔花园、骏景花园、保利心语花园、华景新城信华花园提问：广叔你好，资金能力有限，目前现有资金共计80万(首付+税费)。
我在北京工作，广州户口，想购买一套广州的小房子作为投资。
根据有限的资金，单纯按照位置，我查找 了以下比较感兴趣的区域：1.马赛国际公寓(一房，楼龄较新)， 2.五羊、杨箕(一房， 80年代老破小) ， 3.海珠客村附近(相对宽敞一房，房龄较新)，4.燕塘(二房， 90年代房)。
这个价位，看到您比较看好老黄埔区域，所以目前有些困惑，房屋位置(核心区老破小)和房屋品质(如楼龄较新的黄埔二房)之间该怎样抉择呢？想听听您的意见，感谢！回答：你好，有八十万的预算，怎么可能要去买一房二房这样的单体楼老破小呢？你并非在广州工作，房子只需要着重区域潜力即可，租金在能接受范围内就行。
如果愿意放低一点姿态，甚至可以去番禺广场买-个三房。
买二手房一定要看房龄，房龄太久会有一系列的问题。
最重要的就是房贷。
商业银行贷款时间的规则是：50年减去房龄。
例如你买了一套1989年的房子，房龄已经30年了，50-30=20，意味着你最多能拿到20年的房贷。
每个月抗的利息会更多一些。
而且你买了房后，即使未来决心要置换，那也是几年后的事情了，到时候下家所能贷款的年限会更短，也注定这种房子流动性会越来越差。
所以买老房子，最佳的时间段是房龄在15年之内的，也就是2005年之后建成的房子。
第二个是房子太老的话，维修成本太高。
曾经一个星友不听劝言，买了一套88年的老房子，结果屋内潮湿，墙体结构塌陷，每天挣扎在修下水管道和抓老鼠的焦虑中。
为此还要担负了很大一部分经济支出。
提问：广叔你好，有150w首付，投资深圳，总价控制300万左右，目前居住坪山，是选择南山区老破小单间，还是选择坪山恒大二期新盘或者其他新盘，如何配置，望指点迷津回答：你好，总价300内，有3中方案： 1.求稳一点梅林 保税区 2.博暴击沙井 3.罗湖老房子吃租金。
坪山恒大只适合自住，投资没什么性价比 首付150，为什么不买总价400-500的标的呢？提问：你好广叔：广州市事业单位和佛山事业单位的家庭组合，两个娃，六年级和两岁。
原来为了照顾男方的职业(医生)，所以在佛山南海桂城购入两套房子定居，一套自住，一套长期空置。
现男方单位年底要搬至狮山。
所以拟大娃初中佛山读民校住宿，我们定居于广州，不想早出晚归小孩长期交给保姆，因为没有老人帮忙照顾。
我珠江新城上班，看房一圈下来，看得上的房子都好贵，珠江新城600多万小三房是上车盘，而且生活成本太高！ 幼儿园都是一万左右。
一路之隔的五羊交通生活方便可以走路上班，可惜学位太差老年人多。
现在想折中一下，买在越秀区东山口杨箕一带，学位好一些，通勤时间半个小时。
因为预着孩子上学自己接送，如何抉择？现有220子弹回答：你好，不建议买。
单纯考虑学区和自住可以关注越秀：淘金家园、锦城花园、东风广场这几个盘重点关注。
但是从投资角度看，孩子才2岁，建议先投资高性价比的刚需潜力盘，等有了赚钱效应之后再置换学区。
佛山建议出手一套，置换到广州。
提问：广叔你好，深户，在南山上班，居住在南山，有一套30平小住宅，2015年的时候为了孩子上学特意买的，现无法自住。
目前有300的闲置资金，想再买一套位投资用，也可自住，偏好一点的学位房，目标还是南山中心区这一块。
之前看了几个小区，比较犹豫，现在涨价不少，不知道该从何入手，想请广叔帮忙推荐几个合适的区域，最好是在南山中心区，感谢。
回答：你好。
南山 该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。
新盘关注华润城打新，南山中心相对来说是比较一般的地段，还好近几年轨道交通和旧改比较热闹，带来了很多的机会。
阳光里雅居、前海枫叶都是这种独栋公寓类的住宅，小地块密度高，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集中，纯粹过渡型产品，后市持续看好。
推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了。
提问：您好广叔，最近看中了泛海城市广场的一套67的公寓，东南向带阳台通燃气，443万，您觉得可以投资吗？手里有现金450，有房票，名下有贷款，不考虑学位，想投资南山，月供可以接受三万以内，不想太大压力！麻烦赐教！回答：您好，公寓几乎没有二手市场，税费高，涨幅慢。
除非你房票用完 考虑纯自住，价格是周边商品房的5折左右才考虑。
追求低总价可以关注山海津，低单价低总价的次新盘，背山面海，地铁尽端，交通有待改善，目前距离地铁稍远，但交通利好有兑现； 附近商业、学校、商务办公等比较齐全，楼盘有一部分的人才安居房，品质还可以； 或者栖游家园。
提问：广叔你好，现有在广州自住一套两房有贷款。
准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。
如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。
回答：你好。
保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。
珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。
龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。
看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。
其次考虑珠江花城，再次保利天汇提问：广叔，您好！新人一枚，前面那个提问也不知道提问成功没，也描述不详细！请忽略前一条！现重新详细描述：坐标东莞，广州人，在松山湖有一套房（有贷款300+），刚卖掉景湖春晓一套，收500，想购入两套。
广州的看了大坦沙，南沙，黄埔；东莞的目标是华润万象府，松湖半岛，或者金域松湖二手。
广州首付要7成，东莞二套首付要4成。
1.这样运作是否能实现？2.广州的不知如何选择 3.万象府很热，起码10月后开盘，想等，又怕错过其他盘 ！ 很纠结，请广叔指点！回答：你好。
不知道东莞725新政之后是否符合购房资格？广州建议首选黄埔，次选南沙。
大坦沙虽然还是价格洼地，但是旧改的难度较大，推进比较缓慢，也有一定的不确定性。
东莞华润万象府值得去打，但由于关注度极高，像买彩票一样，所以建议以二手淘笋为主，一手打新为辅。
未来很大一部分没有达到的，最终还是会流入二手市场，从而带动二手市场价格上涨。
松湖半岛、金域松湖都可以考虑。
1、有购房资格，都可以实现。
2、广州看下黄埔科学城：万科新里程、新福港鼎峰、保利越秀岭南林语。
3、可以先看看广州东莞的二手房，重点广州。
东莞目前行情比较稳，不用太担心。
提问：你好广叔，我和我老婆都是广州户口，我月收入平均四万多，我老婆六千多，18年卖了增城永和太阳城巧克力三房102平房子卖了185万，在广州买了黄埔万科里享家117平四房，275万买的，双合同，一起首付差不多160万，今年三月收房了还没有办房产证。
因为买了之后那边一期业主才拉横幅说有污染气味，为了小孩健康，18年底在新塘凤凰城凤凰名苑全款115万买了一房落户给小孩读书，我有两个男孩，大的读一年级小的读幼儿园小班，现在都在凤凰城公立学校读。
还有16年在惠州大亚湾买了海伦堡海伦虹，两房99万，刚出证还没有去拿，60万贷款。
我这几个房子都没有买好，现在都降了。
现在租在凤凰城凤凰名苑。
我想咨询您一下，我该如何配置一下，我手上现在没有资金，我有几个想法不知道怎么选择，1:是否把一房卖了，然后在科学城中海誉城买三房，全款然后抵押？这样我小孩可以在科学城读书，我和我老婆都在科学城上班。
2:明后年有存款50万左右是借用我农村老家表哥的名字在凤凰城买三房自住，保留一房不卖。
3:明年卖掉一房，户口迁万科里享家并自住，这边有个污染的工厂2022年会搬走，小孩可以在旁边华峰学校读书，这个学校一般。
卖一房后所得这几年再看机会投资买房，选科学城？谢谢您解答回答：你好。
万科里享家的问题确实多，不但是污染气味，过去有业主反应房屋建筑问题，还有梅沙小学维权问题。
凤凰城，盘太大了，价格易横难涨；大亚湾也是天量供应，不过由于最近深圳40周年，调控等方面，涨了一点。
1、可以考虑。
2、不建议，凤凰城盘大不说，位置还很偏，一般刚需到不了这里，也没法上班通勤，不是很好的投资标的。
3、也可以考虑。
但比较好的方案，建议选择方案1，房子有潜力，上班居住也舒适。
提问：你好广叔，请问如果东北朝向7楼左右中间楼层，下面4车道马路。
和南向2层，1层是底商或者架空层，下面是小区内部马路2车道，马路距离差不多都比较近，从居住角度和以后转手角度哪个好呢。
回答：你好，我会选后者，朝南好过于东北，只要前面没有遮挡，南向采光即使是二楼也会好过七楼的东北，内部噪音也会小于外部的双向四车道，二楼主要是要考虑底商经营种类，比如餐饮类，就会有烟道问题，比如像布吉着火的汽车修理店，就会有安全隐患。
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很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。
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