“再便宜也别碰！”中介小哥半夜发朋友圈，配图是套比同小区低15%的“笋盘”，定位却在医院太平间后门。评论区炸了：原来“离医院近”≠“保值”，有人图方便老人，结果两年没涨，挂牌仨月连个看房的都没有。

地铁口500米是黄金，800米是白银，过了1公里就是“伪地铁房”。厦门最新成交扒出来：900米内次新房两年涨了5%，隔一条街的“1.2公里盘”只动了1%，别被直线距离忽悠，得看门口有没有红灯口、是不是要绕大圈。更狠的是换乘站，双线路口600米小区溢价能干到7%，但施工期噪音能把租金打回原形，真“先苦后甜”。

学区房的故事早变了。北京西城“多校划片”落地仨月，金融街老破小成交直接砍了12%，可德胜、月坛照样有人全款抢。秘诀在“落户年限表”——2026年上学，现在才买房，基本排末尾；想保底，得把目标校最近三年“最晚落户”翻出来，再加两年提前量，不然百万溢价就是打水漂。

公园边上那套“森系小三居”看着仙装修报价，一查规划，门口绿地是“代建”，开发商只负责种，后期维护归城管，砍不砍树全看预算。真·公园房得盯死“控规图”，绿色块写得是“G1”才稳，G2、G3随时改停车场。成都金融城旁大源中央公园一圈，2016年1.8万上车，现在挂牌4.2万，跑赢隔壁写字楼公寓整整40%，靠的就是“不能动的绿地”。

高新园区旁的房子像坐火箭，但前提是企业得“真高新”。武汉光谷东某盘，挨着“互联网+”大厦，结果入驻的是电话销售和金融电销，晚上七点就黑灯，租金一年跌8%。看产业别数大楼，查“亩均税收”，政府年报里都有：亩均50万以上的园区，周边房租三年复合增长率能干到10%装修百科，这才是真刚需。

医院盘最挑人。同样离三甲500米，养老客户觉得香，年轻家庭嫌晦气。广州天河某盘装修图片，60平小两房挂给陪读家长，月租比隔街小区高600；可140平大户型，同楼层成交价低出9%。想转手，面积越小越安全，最好还能步行到地铁，老人看病、年轻人通勤两头吃，才算“医疗配套”而不是“医疗忌讳”。

一句话：买房别被“概念”带节奏，把配套拆成“谁在用、怎么用、用多久”，再对照成交价、租金、库存周期做表格，筛两轮，坑就露出来了。毕竟，钱包不会陪你演戏。