如果问现在上海第一富人区是谁，我想应该非黄浦区莫属。
多年以前，静安与黄浦可以说是不分伯仲，互有领先。
但黄浦在合并了南市和卢湾之后，但就豪宅属性方面早已将静安甩在了身后，只因黄浦有钱，南市有地，卢湾有地段。
现在黄浦整个区进入CAZ规划和不断地进行成片区旧改，打造高端商业和豪宅社区已见成效，第一富人区的印象在不断加深加固。
那么如今身为上海第一富人区的黄浦房价，近些时间有着哪些变化，会因为身份地段的不同而好于其他区的回调么。
黄浦区地段位置绝佳，使得黄浦区稍微能够看上眼的小区价格基本10万朝上，这里将黄浦的小区大致分为普通小区，伪豪宅小区和豪宅小区三档。
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- PART 01 -普通小区十万左右的单价，在上海不少区域可以买到非常好的改善小区。
但因为黄浦两个字，很多黄浦的普通的小区价格也是不由自主的水涨船高，跑出了一定的溢价。
这次幅度不小的回调，不少黄浦的普通小区行情结结实实的裸泳了一波。
董家渡的明日星城一期，2001年建成，房龄也有20多年了，逐渐向“老破大”靠拢。
短短一年，户型、楼层、面积几乎一致的房子，从去年8月最高点的1668万跌到1215万，跌掉450万，单价方面直降3.5万/平。
蓬莱公园的黄浦华庭，户型、楼层完全相同的房子，从去年3月的2240万成交价到今年4月的1880万成交价，一年时间跌了360万。
明日星城一期从20年1月8.3万/平到22年8月13.7万/平，涨幅为40%。
黄浦华庭从21年1月9.5万/平到22年3月15,5万/平，涨幅为39%。
20年到21年这一波上涨，黄浦区内类似明日星城、黄浦华庭的小区有不少，依靠黄浦区这个明星标签增大了涨幅，但是小区本身品质却不太行。
这些小区配置完全对不上其它区同等价位小区的品质，品质与涨幅不太对等，如今的回调期必然也会回归小区本身的价值。
相比于品质与价位不符小区，各方面配套都比较适中的小区则会表现好一些。
与明日星城一期建造时间相同的海悦花园，小区保养维护的较好，也有海华小学和卢湾中学双二梯队的教育资源。
小区单价从22年8月的15.1万/平降到12.3万/平，降幅约为18.5%。
以全市整体数据衡量，18.5%左右的跌幅也算是中上的水平。
有着黄浦区地段的加持，如果自身小区没有明显缺陷，前期涨幅不是特别大的话，黄浦普通小区的回调幅度是略低于其它区域的。
- PART 02 -伪豪宅小区黄浦区作为上海豪宅最多的行政区，豪宅种类数目繁多。
一些房龄大、建设理念落后的“优质”小区已经成为了伪豪宅的代名词，以前价格看齐真豪宅，可居住体验与品质并不符合现在豪宅的定位。
目前大部分伪豪宅小区也在经历着一些回调。
例如淡水湾花园22年成交价格直逼20万/平大关，随着回调价格明显下调，目前来到15万-16万/平的档位，降幅为14%。
金外滩花园22年高峰期价格直逼17万/平，10月最新成交为13.6万/平，降幅19%。
永业公寓比较例外，从20年开始价格一路向上，9月最新成交首次站上17万+/平。
黄浦区如此之大，有普通小区、有豪宅，也必然容得下伪豪宅，豪宅与普通小区之间的价格空档必须有人填补。
存在即合理，伪豪宅有自己独特的客群群体，对黄浦区、上只脚有特殊情节的有钱人不在少数。
伪豪宅作为比较稀缺的房产，此轮回调大部分小区为15%左右的降幅，甚至部分小区可以逆势上涨，其表现要优于周边普通小区。
- PART 03 -真豪宅上海是目前全国当仁不让的第一豪宅市场，从今年前三季度CRIC数据就可以看的出来。
上海23年前三季度5000万以上豪宅成交了140套，1亿元以上顶级豪宅成交了16套，同比增加了66.67%。
黄浦区是现在上海豪宅最集中的地段，近些年黄浦区进行了大范围的旧改，就是为了给建设豪宅腾出足够的用地。
现在黄浦豪宅中不少项目都是整体开发的，开发档次和周边氛围都非常好。
豪宅与其他房子的市场逻辑是不同的，但在回调期豪宅的市场价值同样受到了一定的影响。
中海建国里在豪宅圈里是基本上仅次于翠湖天地三四期的存在，但是23年下半年表现差强人意。
都是朝南低楼层的两套房源成交单价相差了4.8万/平，降幅为21%。
融创外滩壹号院也算是网红级别的豪宅了，表现与中海建国里一样，半年来单价降低了4.2万/平，降幅为17%。
与伪豪宅一样，豪宅中同样有着回调期价格依然坚挺的小区，比较明显的例子是绿城黄浦湾。
从年初到上个月，成交单价基本保持不变。
超过5000万以上的豪宅成交量太小，买家都有自己的的独特需求，成交价格具有一定的偶然性。
从查到的数据库里能够看出大部分豪宅同样回调了20%左右，但不要忘记上轮小牛市就是率先由豪宅引领的，许多豪宅价格都是翻倍暴涨。
如今仅仅回调了这么点，对于豪宅的影响真的是微乎其微。
- PART 04 -总结如此发展下去相信上海第一富人区——黄浦区的未来绝对无法估量。
普通人的金钱增长速度远远落后富人们财富的累积速度，十万的房价让普通人望而却步，五十万的豪宅单价却会吸引全国富人们争相购买。
整体来看黄浦区各级别房屋的回调幅度是要小于中环、外环、郊环大部分房子的，地段的重要性在黄浦体现的淋漓尽致。
接下来黄浦还会有大量豪宅上市，不断上涨的新房房价给到二手市场一个清晰的价格指导，刺激着黄浦次新房价不断变化。
黄浦依托天然的一江一河优势不断打造自身高端属性，吸引着全国乃至全球的富人们，重回那个民国时代的远东第一大都市——东方魔都上海。
（完）