近日,《潍坊市个人住房公积金贷款管理办法》(以下简称《管理办法》)已经潍坊市人民政府办公室印发,并自2014年10月1日正式施行。与《管理办法》配套的《潍坊市个人住房公积金贷款实施细则》(以下简称《实施细则》)也已经印发。针对《管理办法》以及《实施细则》(以下统称新政策)所做的政策调整,市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)进行了解读。 ■出台背景 适应房贷政策调整和经济发展 我市自1999年开展公积金贷款业务以来,《潍坊市职工住房政策性担保贷款管理办法》(以下简称旧《管理办法》)一直是我市个人住房公积金贷款工作所遵循的规范性政策文件,为规范管理个人住房公积金贷款业务发挥了重要的作用。 近年来,随着国家房贷政策的调整和我市经济的快速发展,旧《管理办法》的部分内容与现行的房贷政策明显脱节,也与我市的经济发展水平和住房公积金管理的需求脱节,亟需进行修订完善。为进一步规范个人住房公积金贷款业务工作,更好地满足职工的贷款需求,市政府根据相关法规修订完善了《管理办法》,并配套出台了《实施细则》。 新出台的《管理办法》和《实施细则》既注重贯彻体现国家、省个人住房公积金贷款政策的规定精神,又立足我市实际,着重突出公积金贷款的政策性和普惠性,充分秉持为民、便民的宗旨,可操作性强。 一、贷款条件的调整 新政策规定:借款人及其所在单位所有职工连续足额缴存住房公积金1年以上。 解读:旧《管理办法》中规定,借款人及其所在单位须连续2年足额缴存住房公积金才能作为申请公积金贷款的条件之一(后在出台的《实施细则》中多次调整,目前执行连续缴存6个月);新政策规定借款人及单位连续足额缴存1年以上方可申请公积金贷款。调整的目的主要是考虑增加资金存量,缓解资金供需矛盾。 二、贷款额度计算方式的改变 新政策规定:公积金贷款额度在规定的最高额度范围内,按夫妻双方公积金账户余额之和的15倍计算。 解读:对贷款额度的计算,旧《管理办法》中以夫妻双方按目前缴存水平计算的住房公积金,至退休前累计缴存总额的2倍计算;借款人是单身的,按上述计算总额的3倍计算。新政策以借款人夫妻双方申请贷款时公积金账户余额的15倍计算,借款人为单身的,按其公积金账户余额的15倍计算。同时,用于计算贷款额度的这部分公积金在贷款本息全部还清之前不能提取,只能用于提前全部还款时冲减剩余贷款本息。因此,提醒计划申请住房公积金贷款的职工,要在账户中留有足够余额,以免因余额不足影响贷款额度。 调整的目的也主要是考虑增加资金积累。经统计分析,目前每40名职工缴存的住房公积金,才能够满足1名职工申请公积金贷款的资金需求。据统计,2013年末市公积金管理中心个贷率已达到84.30%,超过了人民银行规定的商业银行75%贷款存贷比上限,住房公积金资金的收支压力较大。通过贷款额度计算方式的调整,可以有效缓解资金供需矛盾,保证公积金提取和贷款的资金需求,既可满足职工不断增长的贷款需求,还更能体现出住房公积金的互助性,有利于让更多职工能获得低息公积金贷款。 三、借款人需要由担保公司提供连带责任保证担保的范围有所缩小 新政策对借款人申请公积金贷款时应当提供的担保方式进行了一定调整。 解读:新政策规定借款人购买第二套住房且该房屋为现房、二手房或者虽然所购第二套住房为期房,但能提供符合抵押条件的房屋进行抵押的,可选择抵押担保方式,不必再由担保公司提供连带责任保证担保,为借款人节省了担保费用开支,减轻了借款人的负担。 新政策还明确了为借款人提供保证的担保公司必须是经市政府采购中心公开招标确定中标的担保公司和担保费率。目前,全市通过公开招标后的担保费比原来执行的担保费平均降幅达57.7%,借款人的经济负担得到了大幅度减轻。 四、大幅压缩了贷款审批时间 解读:新政策将给予申请人是否准予贷款的答复时间由15个工作日压缩为5个工作日,并规定受委托银行在接到公积金中心准予公积金贷款的指令和材料后,须10个工作日内完成《借款合同》及从合同签订、协助借款人办理完毕预抵押登记备案、抵押登记、质押、担保等手续,大幅压缩了贷款办理周期,更加方便借款人。 五、降低购买首套房为二手房的首付比例,提高了大户型贷款门槛 新政策规定:对购买首套房为二手房的首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同分别进行了下调。 解读:旧《管理办法》规定,购买二手房无论首套还是二套,首付比例均为房屋价值的50%。新政策则规定,所购首套房为二手房的,首付比例根据房屋面积以及建成年限的不同,最低达到房屋价值的20%,与购买期房的首付比例一致,重点支持职工购买首套房的需求。 同时,根据国家和省、市有关从严控制大户型住房贷款政策的要求,提高了申请贷款购买大户型住房时首付款的比例。 六、新政策增加了两项新规定 一是申请贷款预登记审批条款。当放款金额超出公积金中心当月贷款资金计划额度或个贷率超过规定上限时,公积金中心暂停发放贷款。可给借款人办理预先申请登记手续,待新的贷款资金计划额度下达或个贷率低于规定上限时,公积金中心按照借款人预先申请登记的先后顺序,依次发放公积金贷款。 二是贷款资金可根据需要划入借款人账户的条款。旧《管理办法》规定,借款人申请的公积金贷款审批后,必须将贷款资金划入到卖房人账户。新政策则规定,对部分用所购房作抵押并已付清全部房款的借款人,公积金中心可根据实际情况,将公积金贷款划入借款人账户。从而解决了借款人在购买二手房、现房过程中已经付清全款,但还必须将公积金贷款资金发放到卖方账户,再由卖房人将资金退还给借款人、而有时在这期间容易引起经济纠纷的问题。

一、2006年出台的主要房地产税收相关政策 2006年6月16日财政部和国家税务总局下发了《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)。主要规定是：2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 2006年7月18日国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号),明确了:2006年8月1日后,“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％的税率缴纳个人所得税。”另外，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。” 2006年12月28日国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，明确了对土地增值税进行清算的具体规定，自2007年2月1日起施行。 2006年12月31日中华人民共和国《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(国务院令第483号)颁布施行，将税率标准提高到原标准的三倍，并首次将外资企业和外籍人员列入纳税人，自2007年1月1日起施行。 二、房地产税收政策对市场价格的短期影响 （一）营业税和个人所得税新政策对短期市场均衡的影响 （二）土地增值税清算政策对短期市场均衡的影响 （三）持有环节税收加强对短期市场均衡的影响 （四）各环节税收新政策对市场价格的短期影响总结及验证 三、房地产税收新政策对市场价格的长期影响 （一）各项房地产税收新政策短期影响与长期影响的不同 以上讨论的是相关税收新政策对房地产市场短期均衡的影响，但从长期来看，其影响与短期效应不同。 具体来说，土地增值税新政策对市场的影响是长期的，短期和长期效应的方向相同，只是强度有别。因为在长期中，房地产开发的利润率将向社会平均利润率回归，土地增值部分会降低，土地增值税的负担会减轻。营业税和个人所得税新政策对市场的影响主要是短期的，对持有超过五年的物业影响就小了。持有环节税收的影响则是长期一致的。 （二）各项税收新政策对房地产市场长期均衡的综合影响 总体来说，从长期来看，各项税收新政策的加强使得房地产买卖双方负担的成本都会增加，经济的长期健康发展使得人们的购房需求（尤其是改善性需求和保值性质的投资需求）持续走强，长期供给曲线和长期需求曲线都会向上推移，长期均衡数量难以判定增减，但长期均衡的价格必然上移(见图6)。 图6 ??税收新政策对市场长期影响 （三）从成本法看各项税收新政策对房地产价格的影响 从房地产估价中成本法的角度看，重置价格或重建价格的构成包括：土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。作为重置成本的构成内容，房地产相关税收如土地增值税、营业税及附加、个人所得税的增加都会使得积算价格增加，房地产价格上升。 （四）从效用增值看各项税收新政策对房地产价格的影响 从效用价值论的观点看，房地产与其他商品的本质的、天然的不同在于其效用即使用价值的永续性。似乎这种永续不变的使用价值在不考虑通货膨胀因素的前提下其价值是不变的。 我们知道，税收的主要目的是维持政府的公共开支，包括进行基础设施和公共工程建设。对房地产加税，其实质是让房地产承担了更多的社会公共开支，意味着基础设施和公共工程建设的投入增加、区域硬件和软件环境的改善，级差地租Ⅱ不断增加。因此，区域物业的效用在增强，物业价值得到了提升，价格相应上升。 （五）各环节税收新政策对市场价格的长期影响总结及验证 从市场均衡、成本构成和效用增值三个方面来看，在长期中房地产税收负担的增加使得房地产的市场价格上升了。

阳台面积如何算的？阳台算是建筑面积吗?其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 具体指： （1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；（2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（4）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。可以 按照上面的方式来算，如果不清楚的话，可以咨询有关工作人员！

一、2006年出台的主要房地产税收相关政策 2006年6月16日财政部和国家税务总局下发了《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)。主要规定是：2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 2006年7月18日国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号),明确了:2006年8月1日后,“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20％的税率缴纳个人所得税。”另外，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。” 2006年12月28日国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)，明确了对土地增值税进行清算的具体规定，自2007年2月1日起施行。 2006年12月31日中华人民共和国《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》(国务院令第483号)颁布施行，将税率标准提高到原标准的三倍，并首次将外资企业和外籍人员列入纳税人，自2007年1月1日起施行。 二、房地产税收政策对市场价格的短期影响 （一）营业税和个人所得税新政策对短期市场均衡的影响 （二）土地增值税清算政策对短期市场均衡的影响 （三）持有环节税收加强对短期市场均衡的影响 （四）各环节税收新政策对市场价格的短期影响总结及验证 三、房地产税收新政策对市场价格的长期影响 （一）各项房地产税收新政策短期影响与长期影响的不同 以上讨论的是相关税收新政策对房地产市场短期均衡的影响，但从长期来看，其影响与短期效应不同。 具体来说，土地增值税新政策对市场的影响是长期的，短期和长期效应的方向相同，只是强度有别。因为在长期中，房地产开发的利润率将向社会平均利润率回归，土地增值部分会降低，土地增值税的负担会减轻。营业税和个人所得税新政策对市场的影响主要是短期的，对持有超过五年的物业影响就小了。持有环节税收的影响则是长期一致的。 （二）各项税收新政策对房地产市场长期均衡的综合影响 总体来说，从长期来看，各项税收新政策的加强使得房地产买卖双方负担的成本都会增加，经济的长期健康发展使得人们的购房需求（尤其是改善性需求和保值性质的投资需求）持续走强，长期供给曲线和长期需求曲线都会向上推移，长期均衡数量难以判定增减，但长期均衡的价格必然上移(见图6)。 图6 ??税收新政策对市场长期影响 （三）从成本法看各项税收新政策对房地产价格的影响 从房地产估价中成本法的角度看，重置价格或重建价格的构成包括：土地取得费用、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。作为重置成本的构成内容，房地产相关税收如土地增值税、营业税及附加、个人所得税的增加都会使得积算价格增加，房地产价格上升。 （四）从效用增值看各项税收新政策对房地产价格的影响 从效用价值论的观点看，房地产与其他商品的本质的、天然的不同在于其效用即使用价值的永续性。似乎这种永续不变的使用价值在不考虑通货膨胀因素的前提下其价值是不变的。 我们知道，税收的主要目的是维持政府的公共开支，包括进行基础设施和公共工程建设。对房地产加税，其实质是让房地产承担了更多的社会公共开支，意味着基础设施和公共工程建设的投入增加、区域硬件和软件环境的改善，级差地租Ⅱ不断增加。因此，区域物业的效用在增强，物业价值得到了提升，价格相应上升。 （五）各环节税收新政策对市场价格的长期影响总结及验证 从市场均衡、成本构成和效用增值三个方面来看，在长期中房地产税收负担的增加使得房地产的市场价格上升了。